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Contestação - Contrato - cláusula penal - boa-fé objetiva
EXMO(A) SR(A). DR (A). JUIZ(A) DE DIREITO DO JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CAUSAS COMUNS – LAURO DE FREITAS – BA.
PROCESSO Nº XXX
XXX, brasileiro, maior, economista, casado, inscrito no RG nº XXX SSP/BA, CPF nº XXX, residente e domiciliado à XXX, Lauro de Freitas - Bahia., por seu Advogado que ao final assinam constituídos na forma do mandado em anexo e que recebe as intimações no endereço XXX, vem perante V. Exa., respeitosa e tempestivamente apresentar
CONTESTAÇÃO
a ação proposta pelo Sr. XXX, parte já qualificada no processo em epígrafe, pelos motivos de fato e de direito que passa a aduzir:
1. DA SÍNTESE DAS ALEGAÇÕES DO AUTOR
1.1. O Autor vendeu ao Réu um imóvel situado no Loteamento XXX, Quadra XXX, Lote XXX, número de porta XXX, Lauro de Freitas, Bahia, firmando entre as parte contrato de promessa de compra e venda (documento em anexo).
1.2. Alega o Requerente que o Requerido mudou-se para o imóvel em tela de forma incontinente, não cumprindo com os prazos estabelecidos na cláusula 2ª do contrato de promessa de compra e venda em questão, protelando de forma unilateral.
1.3. Afirma o Autor que com o atraso nos pagamentos o Réu teve vantagem pecuniária, pois o imóvel valorizou durante o período em que o Requerido atrasou o pagamento, amargando assim prejuízo.
1.4. Pelo suposto atraso o Autor cobra em juízo a Cláusula Penal Compensatória estipulada na Clausula Oitava do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado, que diz:
“No caso de qualquer das partes contratantes não cumprir as obrigações constantes deste contrato, ficará a parte inadimplente sujeita a multa de 10% (dez por cento), calculada sobre o valor da venda, além de responder pelo pagamento de custas e honorários de advogado e a comissão dos R$ 6.750,00 (seis mil, setecentos e cinquenta reais) das corretoras Márcia Lereno Machado Creci 9703 e Josefa Edilma dos Santos Creci 6642”.
1.5. Sendo assim, pleiteia o Autor que lhe seja pago a multa de 10% (dez por cento), cominada na cláusula 8ª do pacto firmado entre as partes, no valor de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), bem como o valor de R$ 3.100,00 (três mil e cem reais) referente à diferença de pagamento em virtude da valorização do imóvel.
Contudo, não há que prosperar os pedidos formulados.
2. DAS PRELIMINARES
2.1. DA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DO JUIZO EM RAZÃO DO VALOR DA CAUSA
PRELIMINARMENTE requer que seja extinta a presente ação sem julgamento do mérito em virtude do valor da causa ultrapassar o teto do juizado especial, tornando o mesmo incompetente para julgar a pretensão proposta pelo Autor.
Conforme se observa acima, o objeto do processo em questão é a cobrança de multa proveniente de descumprimento de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel no valor de R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais).
Com efeito, determina o art. 259, V, do CPC que:
“Art. 259. O valor da causa constará sempre da petição inicial e será:
(...)
V - quando o litígio tiver por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação ou rescisão de negócio jurídico, o valor do contrato;”
Contudo, o art. 3º, I, da Lei nº 9.099/1995, determina que o Juizado Especial Cível tem competência para conciliação, processo e julgamento das causas cíveis de menor complexidade, assim consideradas as causas cujo valor não exceda a quarenta vezes o salário mínimo, ou seja, que não exceda ao valor de R$ 18.600,00 (dezoito mil e seiscentos reais).
Com efeito, esse é o entendimento da Egrégia Turma Recursal dos Juizados Especiais do Estado da Bahia:
“VALOR DA QUEIXA É O VALOR DO CONTRATO. ARGUIÇÃO DE INCOMPETÊNCIA EM RAZÃO DO VALOR DA CAUSA. SENTENÇA MANTIDA PELOS SEUS PRÓPRIOS FUNDAMENTOS, COM BASE NO ART. 46 DA LEI 9099/95”. (Processo nº 35125-3/2005. Órgão julgador: 2ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS CÍVEIS E CRIMINAIS. Relator: Juíza PILAR CELIA TOBIO DE CLARO)
Sendo assim, requer a extinção do processo sem resolução do mérito, verificando-se a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, na forma do art. 267, IV, em virtude da incompetência absoluta do juízo.
2.2. DA PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA DO JUÍZO EM RAZÃO DA MATÉRIA – COMPETÊNCIA DA DEFESA DO CONSUMIDOR.
PRELIMINARMENTE requer que seja extinta a presente ação sem julgamento do mérito em virtude da incompetência absoluta do juízo para julgar a matéria.
Decerto, a questão trata-se de relação de consumo e não relação civil, visto que o Autor é Construtor e Incorporador, ainda que Empresário Individual.
Ora, o Autor não vendeu uma propriedade sua, mas construiu um Condomínio de Casas, possuindo 04 (quatro) unidades, e comercializou ao público cada uma das unidades, inserindo-se assim no quanto prega o art. 3º do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), que diz:
“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” (grifo nosso)
Resta claro então que a relação travada entre as partes tem que ser observada sob a ótica da legislação consumerista, inclusive sob os princípios que tutelam a defesa do consumidor.
Sendo assim, requer que seja extinto o processo sem resolução do seu mérito, em virtude da incompetência absoluta do juízo para tratar da matéria, verificando-se a ausência de pressupostos de constituição e de desenvolvimento válido e regular do processo, na forma do art. 267, IV, em virtude da incompetência absoluta do juízo.
3. DOS FATOS COMO REALMENTE OCORRERAM
3.1. INCIALMENTE, há que frisar que o próprio Autor fala em atrasos no pagamento, não falando em nenhum momento que o Réu deixou de quitar com qualquer uma das parcelas.
3.2. Em 16.04.2008 as partes firmaram contrato de promessa de compra e venda, referente a compra do imóvel situado na Rua XXX Qd.XXX, Lt. XXX, Cs. XXX, na cidade de Lauro de Freitas – BA, pagando sinal de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), no dia 22 de abril de 2008, como faz prova documento em anexo.
Trata-se de imóvel construído pelo Autor, numa série de 04 (quatro) imóveis que o mesmo construiu e comercializou.
3.3. O Réu mudou-se para o imóvel em 18.05.2008, e diferente do quanto narrado na peça exordial, mudou-se com o consentimento do Autor.
Ora, como o Réu conseguiria as chaves do imóvel? Como conseguiria fazer a mudança? Se foi contra a vontade do Autor, por que este não ajuizou reintegração de posse?
Decerto, a liberação para a entrada no imóvel foi feita na presença da corretora de imóveis que realizou a venda.
3.4. Ora, após a entrada no imóvel foi que iniciou-se a via crucis do Réu.
Com efeito, o Autor teria que entregar os documentos necessários para a liberação do crédito junto a Caixa Econômica Federal. Contudo, a transação firmada entre as parte foi a primeira das vendas das 04 (quatro) unidades construídas pelo Requerente, e este ainda não havia providenciado o HABITE-SE do imóvel, e nem mesmo havia efetuado o desmembramento imobiliário, o que deu início aos atrasos, pois sem esta documentação a Caixa Econômica Federal não liberaria a Carta de Crédito.
3.5. Passadas algumas semanas, os tormentos com a negligência e imperícia do Autor continuaram a travar a relação firmada.
Observaram-se problemas com as documentações do Suplicante, pois constava inscrito no SPC/SERASA que a esposa daquele encontrava-se com pendências financeiras a serem quitadas, motivo pelo qual a CEF não liberou mais uma vez o crédito.
Depois de comunicado passaram-se dias e o Autor não havia tomado as providências necessárias, sendo inerte regularizar a sua situação, entregando os documentos necessários para que a CEF liberasse a carta de crédito.
3.6. Após ingressar no imóvel, como dito, com a liberação do Autor, o Réu cobrou da gerente da CEF o aceleramento do processo, foi aí que outra surpresa apareceu.
O Gerente da CEF informou ao Requerido que o Requerente ainda não havia levado o comprovante de quitação do Imposto de Propriedade Territorial Urbano - IPTU, documento essencial para que a carta de crédito fosse liberada.
Querendo resolver a situação que se instalara, o Réu tomou para si a responsabilidade de quitação do tributo municipal, apesar da Cláusula Quarta do Contrato de Promessa de Compra e Venda informar claramente que a responsabilidade pela quitação é do Autor.
3.7. No dia 18.06.2008 foi quitado e entregue o IPTU. Contudo, parecendo brincadeira, o Autor perdeu a CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR, atrasando ainda mais o processo.
3.8. Quando tudo parecia estar resolvido, o Gerente da CEF informou ao Réu que devido a demora na documentação, os recursos para a carta de crédito haviam encerrados, informaram ainda da necessidade do comparecimento do Suplicado para abertura de uma nova carta de crédito.
3.9. Após tudo estar regularizado ocorreu a greve dos bancos onde a CEF aderiu, conforme é notório, durando um mês as manifestações do movimento paredista.
Terminada a greve, o Réu foi informado que a nova carta de crédito deveria passar por aprovação de um comitê do banco, somando-se ainda que para a liberação da nova Carta de Crédito foi exigido do Réu a comprar casada de outros produtos ofertados pela CEF, para ser classificado como cliente blindado e com isso obter a liberação do crédito.
3.10. Ultrapassadas todas as trapalhadas, imperícia e negligência do Autor, o contrato com a CEF foi liberado em setembro de 2008, no valor de R$ 96.500,00, quitando assim o valor previsto na alínea “C” da Cláusula 2ª do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes.
3.11. Quanto ao pagamento da parcela referente a alínea “B” do Contrato de Promessa de Compra e venda firmado entre as partes, o Réu quitou com o autor no dia 16 de junho de 2008 o valor de R$ 27.500,00 (vinte e sete mil e quinhentos reais), pedido dilação de prazo ao Autor, o qual o mesmo aquiesceu.
Restou pagar ao Requerente então o valor R$ 11.000,00 (onze mil reais), o qual foi devidamente quitado em 25.02.2009 com uma transferência no valor de R$ 14.000,00 (quatorze mil reais), conforme demonstra o documento em anexo, para conta-corrente da empresa de propriedade do Suplicante.
Observa-se que por uma questão de justiça, a parcela foi paga com um acréscimo de R$ 3.000,00 (três mil reais), referente a atualização do valor de R$ 11.000,00 (onze mil reais) do saldo devedor, sendo aplicados juros de 2% ao mês.
3.12. Outrossim, cumpre enaltecer que o Autor entregou ao Réu o imóvel inacabado, faltando peças essenciais, bem como estando ainda embaraçado com dívidas referentes a energia elétrica e a serviço de água encanada.
Decerto, foi solicitado ao Autor alguns concertos e conclusões de serviços inacabados no imóvel, como por exemplo, a falta de mármore na escada, vazamentos, torneiras de péssima qualidade, dentre outros.
Ainda, mais uma comprovação do descumprimento do Contrato de Promessa de Compra e Venda por parte do Autor é que o Réu teve que pagar mensalmente o valor de R$ 32,17 (trinta e dois reais e dezessete centavos), referente a parcelamento de contas de energia elétrica em atraso do referido imóvel do mês de setembro de 2007 até abril de 2008 (documento em anexo). Esse parcelamento foi firmado em 22.04.2008 pelo Requerente diretamente com a COELBA, parcelando um débito de R$ 639,80 (seiscentos e trinta e nove reais e oitenta centavos) em 21 parcelas, tendo se vencido a primeira em maio de 2008 e vencendo-se a última em dezembro de 2009, tudo na forma dos documentos em anexo.
Salienta ainda que existiam dívidas pretéritas do imóvel junto a Embasa, a qual também está sendo paga pelo Réu, tendo realizado o parcelamento, o qual seria obrigação do Autor, em 10 parcelas de R$ 10,41 (dez reais e quarenta e um centavos), conforme demonstra o documento em anexo.
3.13. Resta claro então que Autor descumpriu o quanto estabelece a Cláusula 4ª do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes, que diz:
“obriga-se o PROMITENTE VENDEDOR a liquidar todas as dívidas e/ou quaisquer ônus incidentes sobre o imóvel objeto do presente contrato, devendo, assim, entregá-lo livre e desembaraçado, ficando assegurado a PROMISSÁRIO COMPRADOR que este não arcará com dívidas e/ou quaisquer ônus passados que venham a ser apurados, principalmente dívidas de IPTU.”
3.14. Frisa-se ainda que ao ter imputado ao Réu o ato de ter invadido a sua propriedade, que lembre-se, é tipo penal previsto no Código Penal, o Autor fere a honra do Réu.
4. DO DIREITO APLICADO AO CASO CONCRETO
Ultrapassadas as preliminares de conhecimento do mérito, o que não se espera, cabe enfrentar a questão trazida, senão vejamos:
4.1. DA RELAÇÃO DE CONSUMO
Conforme já dito acima, o Autor é construtor e comercializa habitualmente as unidades residenciais por ele construídas. Sendo assim, resta evidente que a relação travada entre as partes é uma relação de consumo, submetida aos ditames do Código de Defesa do Consumidor.
Com efeito, resta claro que o Requerente encontra-se enquadrado no conceito de Fornecedor estabelecido no art. 3ª do CDC, que diz:
“Art. 3° Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” (grifo nosso)
Sendo assim, a relação travada entre as partes tem que ser observada sob a ótica da legislação consumerista, inclusive sob os princípios que tutelam a defesa do consumidor.
4.2. DA INDEVIDA COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL
4.2.1. Observa-se que a pretensão do Requerente é de que o Requerido infringiu prazos pagamento estipulados no Contrato de Promessa de Compra e Venda, e que por isso, deverá arcar com multa insculpida na cláusula oitava do instrumento firmado, que diz:
“No caso de qualquer das partes contratantes não cumprir as obrigações constantes deste contrato, ficará a parte inadimplente sujeita a multa de 10% (dez por cento), calculada sobre o valor da venda, além de responder pelo pagamento de custas e honorários de advogado e a comissão dos R$ 6.750,00 (seis mil, setecentos e cinquenta reais) das corretoras Márcia Lereno Machado Creci 9703 e Josefa Edilma dos Santos Creci 6642”.
4.2.2. Conforme confessado pelo Autor em sua peça exordial, O RÉU QUITOU COM TODAS AS PARCELAS, encontrando-se adimplente com as obrigações contratadas.
Estando o Réu ADIMPLENTE a cláusula acima transcrita não lhe é aplicada, pois consiste numa cláusula penal estabelecida pelo inadimplemento total da obrigação principal pactuada.
Contudo, alega o Autor que as quitações das parcelas contratadas não ocorreram nas datas estabelecidas no contrato de promessa de compra e venda.
4.2.3. O Autor não possui direito a cobrança da multa acima transcrita, pois a Cláusula 8ª do Contrato de Promessa de Compra e Venda trata-se de Cláusula Penal compensatória, e não moratória.
Decerto, a Cláusula Penal é instituto jurídico estabelecido no Código Civil, que pode ser estabelecida em três espécies, na forma do art. 409 do CC:
“Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.”
Da leitura da Cláusula 8ª resta claro que a mesma é compensatória, e não moratória como pretende o Autor, e por isso mesmo, a sua cobrança se restringe ao inadimplemento total do contrato ou a desistência do negócio jurídico por uma das partes contratantes, fatos que não ocorreram.
A Cláusula Penal compensatória é estipulada para o caso de descumprimento completo da obrigação principal, ou, nas palavras de Silvio de Salvo Venosa(1):
“A cláusula penal compensatória constitui prefixação de perdas e danos. Sua maior vantagem reside no fato de que ao credor basta provar o inadimplemento imputável ao devedor, ficando este obrigado ao pagamento de multa estipulada.”
Já a Cláusula Penal moratória é estipulada para o caso de haver infringência de qualquer das cláusulas do contrato, ou inadimplemento relativo, ou seja, mora(2).
Analisando a cláusula Oitava, observa-se que o que as partes tentaram se precaver foi sobre a desistência do negócio por qualquer uma das partes, e não pela mora no adimplemento das parcelas.
Contudo, como confessado pelo Autor na sua queixa inicial e como narrado acima, o Réu quitou com todo a sua obrigação, ainda que tenha feito fora dos prazos estipulados, não cabendo assim que recair sobre ele a cláusula penal estipulada na Cláusula Oitava do Contrato firmado entre as partes.
4.2.4. Em verdade, consultando-se o citado contrato, observa-se que no mesmo inexiste cláusula penal moratória, mas tão somente cláusula penal compensatória.
Decerto, as partes não fixaram qualquer multa por dia, mês, ou qualquer outra medida de tempo em atraso, se limitando a fixar a Cláusula Oitava, que é compensatória, não se justificando a cobrança de mora por parte do Autor.
4.2.5. Outrossim, sendo a relação firmada entre as partes uma relação de consumo, travada sobre os ditames do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que o Autor é Construtor sob a forma de Empresário Individual, a multa moratória jamais poderia ser de 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, sendo autorizado no máximo multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do Contrato, conforme prega o art. 52, § 1º do CDC, que diz:
“§ 1° As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação”.
Sendo assim, apesar da Cláusula Oitava não se tratar de multa moratória, mas ainda que assim fosse, seria completamente ilegal, pois ultrapassa em cinco vezes o valor estipulado pelo Código de Defesa do Consumidor.
Ora, se houvesse Cláusula Penal Moratória, se o Réu tivesse atrasado as parcelas, aplicando-se o art. 52, § 1º do CDC, o valor máximo a ser cobrado seria R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais), pois seria a aplicação de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor de cada prestação que possivelmente estaria em atraso, ou seja a alíquota de 2% (dois por cento) sobre valor de R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) somando-se a multa de 2% sobre o valor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), conforme o quadro abaixo:
R$ 35.000,00 X 2% = R$ 700,00 (setecentos reais)
R$ 95.000,00 X 2% = R$ 1.900,00 (um mil e novecentos reais)
Soma = R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais)
Ou seja, se houvesse Cláusula Penal Moratória, o que não há, esta seria limitada a 2% (dois por cento) sobre o valor da suposta prestação em atraso, conforme o art. 52, § 1º do CDC, sendo a multa devida no valor de R$ 2.600,00 (dois mil e seiscentos reais).
Ora, a aplicação do CDC no Contrato de Promessa de Compra e Venda é devida, conforme jurisprudência do TJMG:
“PROMESSA DE COMPRA E VENDA – BEM IMÓVEL – INADIMPLEMENTO – RESCISÃO CONTRATUAL – CLÁUSULA PENAL – PERDA DAS PRESTAÇÕES – NULIDADE – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.
- O simples inadimplemento, pelo promitente comprador, da promessa de compra e venda de imóvel por ele utilizado, não transforma o negócio jurídico em contrato de locação, tratando-se inclusive de prejuízo previsível, incluído na cláusula compensatória.
- A cláusula penal moratória constitui reforço para que o pagamento não atrase, enquanto a compensatória consiste na prévia fixação de perdas e danos pelas partes.
- O art. 52, § 1º da Lei nº 8.078/90 limita somente a cláusula penal moratória, continuando regida pelo CC a compensatória, cujo percentual não fica restrito na lei especial.
- É nula de pleno direito a cláusula que, na promessa de compra e venda de imóvel disponha sobre a perda total dos valores pagos pelo adquirente.”
(TAMG – Processo: 0259239-6/00 – Apelação – Belo Horizonte – 2ª Câmara Cível – Rel. Juiz Caetano Levi Lopes – 23-6-98 – Decisão Unânime) grifo nosso.
Sendo assim, se for o entendimento do juiz pela aplicação de Cláusula Penal Moratória, o que não se espera, pugna que seja aplicada a regra do CDC.
Há que lembrar que, como dito acima, o Réu já adimpliu com todo o valor, tendo pago inclusive o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) a mais do que o quanto pactuado na última parcela, e se for o entendimento do Exmo. Dr. Juiz, que se compense o valor pago a maior com o valor de Cláusula Penal de Mora instituído no CDC.
4.2.6. Há que salientar que apesar de existir prazo para o pagamento do valor estipulado na Cláusula Segunda, alínea “B”, inexiste prazo para a quitação da alínea “C” da mesma Cláusula, conforme se observa da sua leitura:
“c) Sendo o valor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais) pagos através de financiamento pela Caixa Econômica Federal e FGTS, no ato da entrega do imóvel totalmente documento, podendo ser complementado por recursos próprio, dos quais serão repassados R$ 6.750,00 (seis mil setecentos e cinquenta reais) para as Corretoras Márcia Lereno Machado Creci 9703 e Josefa Edilma dos Santos Creci 6642, como pagamento da comissão.”
Ora, conforme já noticiado acima, as partes praticaram Novação ao Autor entregar o imóvel objeto do contrato logo após o pagamento da primeira parcela. Outrossim, o Autor não entregou o imóvel “totalmente documentado”, razão pela qual houve o atraso na liberação pela Caixa Econômica Federal dos valores.
Deve ser observado ainda o quanto estabelece o art. 396 do CC, que diz:
“Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.” (grifo nosso)
Sendo assim, improcedente a existência de qualquer cláusula penal sobre tal valor.
4.2.7. Há que lembrar que tendo a Cláusula Oitava caráter compensatório a mesma constitui uma alternativa a ser exigida pelo credor em lugar do cumprimento da obrigação principal, conforme estabelece o art. 410 do CC:
“Art. 410. Quando se estipular a cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, esta converter-se-á em alternativa a benefício do credor.”
De acordo com a Professora Maria Helena Diniz(3) ao comentar o dispositivo de lei acima transcrito, estipulando-se cláusula penal para o caso de total inadimplemento da obrigação, o credor poderá, ao recorrer às vias judiciais, optar livremente entre a exigência da pena convencional e o adimplemento da obrigação principal, visto que a cláusula penal de converterá em alternativa ao seu benefício. Com isso, arremata a ilustre civilista que vedado estará acumular o recebimento de multa e o cumprimento da prestação.
Nesse sentido já decidiu o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro:
“Inadimplemento – Cláusula penal – Obrigação alternativa.
Quando as partes estipulam cláusula penal para hipótese de total inadimplemento da obrigação, esta converte-se em alternativa, a benefício do credor. Isto quer dizer que cabe ao credor optar entre a pena (prefixação de perdas e danos) e a obrigação principal (art. 918, CC)”
(TACRJ – Apelação Cível 982/96 – 1ª Câmara – Rel. Mauro Fonseca Pinto Nogueira – 9-4-96 – Unânime)
Ora, se o Autor já recebeu o valor integral da obrigação, como o mesmo confessa na peça exordial é porque este optou pelo cumprimento da obrigação. Sendo assim, é indevida a cobrança da Cláusula Penal Compensatória.
Desta forma, somente se não recebesse o valor da obrigação principal é que o Autor poderia cobrar do Réu a multa prevista pela cláusula oitava. Tendo recebido o valor integral das prestações pactuadas, não resta direito ao Suplicante de ajuizar ação cobrando a multa estipulada na Cláusula Oitava do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes.
4.2.8. Frisa-se ainda, que se o entendimento for pela procedência da cobrança da cláusula penal estipulada na Cláusula Oitava como sendo multa moratória, ressalte-se, o que não se acredita, deverá ser aplicado ao caso concreto o quanto estipula o art. 413 do Código Civil, que diz:
“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.” (grifo nosso)
Primeiramente, observa-se que a redução equitativa não é faculdade do Juiz, mas um dever. Nesse sentido é que leciona o doutrinador e Juiz de Direito do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, Pablo Stolze Gagliano(4):
“Quanto a essa hipótese de redução judicial, concordamos com a respeitável doutrina no sentido de que a utilização do verbo ‘dever’ impõe ao juiz a redução da pena convencional, sob pena de uma das partes restar excessivamente onerada. Até porque não haveria sentido a cobrança de uma cláusula penal que extrapolasse o valor máximo do contrato.” (grifo nosso)
Ora, o Código Civil estipula que se a obrigação for cumprida em parte o juiz deverá reduzir equitativamente o valor da multa, o que dizer então da obrigação que foi cumprida integralmente?
Não se pode admitir que a cláusula penal seja tão excessiva, que além de cumprir integralmente com a obrigação principal, como o fez, o Réu tenha que cumprir com o pagamento 10% (dez por cento) sobre o valor do contrato, o que representa o valor de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais).
No caso em tela resta claro o manifesto excesso da penalidade, tendo em viste que ocorreu o cumprimento integral da obrigação, uma vez que o Réu foi adimplente com pagamento do quanto estipulado no contrato, como o próprio Autor afirma em sua peça exordial.
Outrossim, o Réu já adimpliu com todo o valor, tendo pago inclusive o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) a mais do que o quanto pactuado na última parcela. Nesse caso, conforme o ditame do art. 413, sendo cumprida parte da obrigação haverá que ser abatido proporcionalmente a parcela já adimplida, sendo assim, o que será feito quando adimplido completamente o contrato?
Decerto, havendo o cumprimento integral da obrigação, não há que se falar em aplicação de cláusula penal alguma.
Ora, o STJ já decidiu que havendo cumprimento em parte da obrigação não se pode receber a pena total:
“CIVIL - CLÁUSULA PENAL - CUMPRIMENTO PARCIAL DA OBRIGAÇÃO. EMBARGOS DECLARATÓRIOS, MULTA.
I - A jurisprudência, acolhendo lição doutrinária, na exegese do artigo 924 do Código Civil, delineia entendimento no sentido de que, cumprida em parte a obrigação, em caso de inexecução da restante, não pode receber a pena total, porque isso importaria em locupletar-se à custa alheia, recebendo ao mesmo tempo, parte da coisa e o total da indenização na qual está incluída justamente aquela já recebida, sendo certo que a cláusula penal corresponde aos prejuízos pelo inadimplemento integral da obrigação.
II - Matéria de fato (Súmulas 05 e 07 - STJ).
III - Embargos com o fim de prequestionamento não podem ser tidos como meramente procrastinatórios. (Súmula 98/STJ).
IV - Recurso parcialmente conhecido e provido.”
(REsp 162909 / PR RECURSO ESPECIAL 1998/0006734-5. Relator: Ministro WALDEMAR ZVEITER (1085). Órgão julgador: T3 - TERCEIRA TURMA. Data de julgamento: 02/06/1998. Data de publicação: DJ 10/08/1998 p. 66) – grifo nosso.
No mesmo sentido de aplicação da proporcionalidade e razoabilidade é o entendimento do TJRJ:
“COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – RESCISÃO DO CONTRATO EM FACE DO INADIMPLEMENTO DO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR – CLÁUSULA CONTRATUAL PREVENDO A DEVOLUÇÃO DE PARTE ÍNFIMA DAS PARCELAS ATÉ ENTÃO PAGAS – ABUSIVIDADE NOS TERMOS DOS ARTS. 51 E 53 DA LEI 8.078/90 – JUIZ QUE, EM TAIS HIPÓTESES, DEVE INTERVIR NO DOMÍNIO ECONÔMICO DAS PARTES, REDUZINDO O VALOR DA CLÁUSULA PENAL COMO FORMA DE EQUACIONAR A RELAÇÃO ENTRE OS CONTRATANTES – INTELIGÊNCIA DO ART. 924 DO CC. Ementa da Redação: Nos termos dos arts. 51 e 53 da Lei 8.078/90, é abusiva e, portanto, nula a cláusula de contrato de compromisso de compra e venda que, em casos de rescisão do contrato pelo inadimplemento do compromissário comprador, prevê a devolução de parte ínfima das parcelas até então pagas. Deve o juiz, em tais hipóteses, como lhe faculta o art. 924 do CC, intervir no domínio econômico das partes, reduzindo o valor da cláusula penal como forma de equacionar a relação entre os contratantes” (TJ/RJ – 10.ª Câm. – ApCiv 4.544/98 – Rel. Des. Luiz Fux – j. 08.09.1998 – RT 765/335). Grifo nosso.
Também é o posicionamento do TJMG:
AÇÃO MONITÓRIA. AGRAVO RETIDO. TABELA DA CORREGEDORIA. DOCUMENTO DISPENSÁVEL. CAPITALIZAÇÃO. NECESSIDADE DE PROVA. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE CONTRATUAL. VALIDADE. JUROS MORATÓRIOS. REDUÇÃO. TAXA LEGAL. CODIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. INAPLICABILIDADE. MULTA MORATÓRIA. ABUSIVIDADE. REDUÇÃO. ART. 413 DO CC/02. (...) Deve o magistrado, como forma de assegurar o equilíbrio contratual e evitar o enriquecimento sem causa, quanto manifestamente excessiva a penalidade, reduzi-la equitativamente. Inteligência do artigo 413 do CC/02. (Apelação nº 1.0024.04.461591-2/001 - TJMG - Relator: Desembargador Irmar Ferreira Campos - Publicação: 12/10/2006)
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APELAÇÃO. RESCISÃO CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CLÁUSULA PENAL EXCESSIVA. REDUÇÃO. ART. 413 CC. ARRAS. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL. IMPROCEDÊNCIA. A cláusula penal manifestamente excessiva deve ser reduzida equitativamente pelo juiz. Inteligência do artigo 413 do CC. Inexistindo no contrato firmado pelas partes cláusula que estipule a retenção do sinal pago pelo promitente comprador, em caso de rescisão por culpa sua, mostra-se inviável o reconhecimento ao direito de retenção das arras, pois estas devem ser expressamente pactuadas. (Apelação nº 1.0433.04.133055-9/002 - TJMG - Relator: Desembargador Irmar Ferreira Campos - Publicação: 17/10/2007)
Deve ser observada ainda a Boa-fé objetiva dos contratos, estabelecida pelo art. 422 do CC, que diz:
“Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.” (grifo nosso)
Ora, se já foi atingido o fim a que se destina a Cláusula Penal Compensatória, qual seja, que as partes se comprometam a cumprir o contrato, por que cobrar do Réu a Cláusula Oitava? Resta evidente o interesse do Autor em ganhar excessivamente com a venda realizada.
Sendo assim, pugna desde já que, entendendo pelo pagamento da Cláusula Penal, que a mesma seja reduzida equitativamente por V. Exa., aplicando assim a proporcionalidade e razoabilidade que se espera.
4.2.9. Conforme afirmado acima, o atraso no pagamento da parcela no valor de R$ 95.000,00 (noventa e cinco mil reais), ainda que não tenha prazo definido no Contrato de Promessa de Compra e Venda, ocorreu exclusivamente em virtude do comportamento amador e negligente do Autor, que não soube conduzir de forma correta o negócio.
Ora, cabe repetir que o Autor impossibilitou a entrega de documentos necessários junto a caixa Econômica Federal, pois como foi a primeira das unidades a ser vendida, o Requerente se deparou com a necessidade de tirar com brevidade o HABITE-SE do imóvel para o desmembramento imobiliário, o que ainda não havia feito, dando inicio aos atrasos. Outrossim, havia problemas com as documentações do Autor, pois houveram outros problemas como inscrição no SPC/SERASA, que a esposa do vendedor estava com pendências.
Apesar de não haver qualquer Cláusula Penal pelo atraso da parcela insculpida na alínea “C” da Cláusula Segunda do Contrato de Promessa de Compra e Venda, já que inexiste prazo ali estipulado, há que ressaltar que se atraso existiu se deveu exclusivamente por culpa do Autor.
Desta forma, resta evidente a CULPA EXCLUSIVA DO AUTOR para o suposto atraso da parcela estabelecida na alínea “C” da Cláusula Segunda do Contrato de Promessa de Compra e Venda em comento, apesar de, ressalta-se, não haver qualquer prazo para quitação e também da mesma já ter sido quitada.
4.2.10. Destaca-se ainda que, não tendo o Autor cumprido integralmente com a sua parte no pacto firmado entre as partes, pois como visto acima, entregou o imóvel incompleto, sem a necessária documentação jurídica e com outras pendências, não poderia ele exigir o cumprimento por parte do Réu.
Uma parte contratante não pode exigir o cumprimento da obrigação da outra parte se não cumpriu também a sua obrigação respectiva (exception non adimplent contractus).
Com efeito, tal regra encontra-se estipulada no art. 476 do CC, que diz:
“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”
4.2.11. Sendo assim, improcedente a cobrança de Clausula Penal, tanto moratória, quanto Compensatória.
4.3. DA INDEVIDA COBRANÇA POR ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL
Não há que prosperar o pedido do Autor para que o Réu seja condenado a lhe pagar diferença de atualização do imóvel, no valor de R$ 3.100,00 (três mil e cem reais) na forma de tabela divulgada pelo Banco Central, a qual nem se quer é acostada aos autos.
4.3.1. Inicialmente cumpre observar que inexiste no Contrato de Promessa de Compra e Venda qualquer cláusula que se refira ao pagamento de atualização monetária de valores.
Ora, quer o Autor impor unilateralmente a sua vontade, realizando pedido de atualização de um imóvel sem que tenha havido contrato com o Réu.
Em verdade, da leitura do termo de queixa inicial resta evidente que o Autor se arrependeu do valor que vendeu o imóvel, e pretende exigir que o Réu lhe pague uma valorização que o mercado imobiliário teve.
Em sua causa de pedir, o Autor sustenta a tese de que em razão de atrasos no pagamento o imóvel valorizou e o Réu enriqueceu sem justa causa por causa disso.
4.3.2. Observa-se inicialmente que o Autor não faz qualquer prova de que houve a valorização real (valorização de mercado) do imóvel, se restringindo a alegar um índice que nem mesmo especifica qual é.
Por atraso no pagamento o Autor poderia cobrar cláusula penal por mora, contudo, como dito acima, inexiste previsão contratual, havendo somente previsão de Cláusula penal compensatória por inadimplemento total do imóvel.
Sendo assim, totalmente descabido o pleito do Autor.
4.3.3. Nos Contratos de Promessa de Compra e Venda de bens imóveis, somente poderá ser cobrada correção monetária se o contrato assim prever.
Decerto, esse é o entendimento que se extrai do art. 1º da Lei nº 4.864/1968, que cria medidas de estimulo a construção civil:
“Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com pagamento a prazo poderão prever a correção monetária da dívida, com o consequente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:
(...)”
Observa-se que o artigo é claro em estabelecer que “poderão” prever correção monetária. Ou seja, não prevendo, não há que se falar em aplicação desta atualização.
Mutatis mutandi, O próprio E. STJ já definiu que somente cabe correção monetária pela TR em contrato se houver previsão legal:
AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXCESSO DE EXECUÇÃO. APLICAÇÃO DA TAXA REFERENCIAL (TR). SÚMULA 295/STJ. PREVISÃO CONTRATUAL. AUSÊNCIA. SÚMULA 5/STJ.
I - De acordo com a jurisprudência pacífica deste Tribunal a Taxa Referencial pode ser utilizada como índice de correção monetária se previamente pactuada entre as partes.
II - Para aferir se as partes convencionaram a TR como indexador, há necessidade de interpretar as cláusulas do contrato celebrado, o que é vedado em âmbito de especial, a teor da Súmula 5 desta Corte.
II- Agravo improvido.
(AgRg no Ag 779362 / RS AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO DE INSTRUMENTO 2006/0121317-8. Relator: Ministro SIDNEI BENETI (1137). Órgão julgador: T3 - TERCEIRA TURMA. Data de julgamento: 07/10/2008. Data de Publicação: DJe 23/10/2008)
4.3.4. Pretende o Autor atualizar valor de imóvel que o mesmo já vendeu.
Em suas razões, por mais absurdo que possa imaginar, o Suplicante parece ter se arrependido do valor pelo qual vendeu o imóvel, qual seja, R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais), e por ter notado uma valorização posterior de mercado, vem tal cobrar tal correção do Réu.
Tendo vendido o imóvel pelo valor de R$ 135.000,00 (cento e trinta e cinco mil reais), deve o Autor seguir o quanto pactuado.
4.3.5. Ademais, ainda que fosse devido, o que não é, resta patente que o pleito do Autor é completamente sem sentido. Ora, visto o pedido questiona-se:
A atualização incide sobre o que? A parcela? O Valor total do imóvel?
Quais o período de atualização? Quantos dias foram transcorridos? Quando encerrou a atualização?
Onde encontra-se o cálculo da atualização?
Que índice é utilizado?
Que tabela do COPOM é essa? SELIC? TR?
Será que esse índice é capaz de medir a valorização dos imóveis na cidade de Lauro de Freitas? E no bairro denominado PITANGUIRAS?
Houve real valorização das unidades no mesmo bairro?
Qual o valor do metro quadrado?
Ora, não existem subsídios sequer para que o Réu conteste o pedido do Autor. Sendo assim, por absurdo, é completamente improcedente.
4.3.6. Outrossim, entendendo como devida a atualização monetária, esta deverá ser feita sobre o valor que encontra-se em mora. Contudo, qual valor encontra-se em mora?
Conforme sustentado no item 4.2 desta contestação, inexistem valores em aberto a serem pagos ao Autor, tendo o Réu quitado com todos eles.
4.3.7 Lembre-se ainda que o Autor é Construtor e Incorporador, tendo construído as casas e instituído um condomínio (ainda que informal) e colocado a venda no mercado.
Ora, todo o risco do negócio pertence ao Autor, não podendo ele querer que o Réu, consumidor, venha a arcar com as modificações no mercado. Nas palavras de Agnaldo Celino de Souza(5):
“O incorporador não poderá alterar as condições de pagamento, sob nenhuma alegação, nem reajustar o preço das unidades, mesmo que haja a elevação do custo do material empregado na construção ou acréscimo no valor da mão-de-obra; a menos que conste expressamente do contrato cláusula facultando o reajustamento. Somente ao incorporador cabem os riscos do negócio ou empreendimento. O incorporador investe e seu negócio com a finalidade de lucrar, sabendo porém que poderá perder, se as coisas não ocorrerem como planejou. Dessa forma, não tem direito a alegar a teoria da imprevisão e muito menos apresentar razões com as quais queira justificar a incidência de cláusula rebus sic stantibus, em que o preço seria mantido se as coisas permanecessem como antes. As partes devem observar a parêmia de lei: pacta sunt servanda, os pactos são ou devem ser conservados.”
Decerto, imagine-se que o imóvel desvalorizou no mercado, o Autor devolveria parte do valor do preço pago? Respondemos: óbvio que não.
4.3.8. Desta forma, improcedente o pedido do Autor de aplicação de atualização monetária do imóvel.
5. DO PEDIDO CONTRAPOSTO
Cabe observar que diversas faltas foram cometidas pelo Autor, o que deve ser objeto de ressarcimento, senão vejamos.
5.1. DO DESCUMPRIMENTO DA CLÁUSULA QUARTA DO CONTRATO
5.1.1. Observa-se que o Autor não cumpriu com o quanto estabelece a Cláusula Quarta do Contrato de Promessa de Compra e Venda Firmado entre as partes, que diz:
“obriga-se o PROMITENTE VENDEDOR a liquidar todas as dívidas e/ou quaisquer ônus incidentes sobre o imóvel objeto do presente contrato, devendo, assim, entregá-lo livre e desembaraçado, ficando assegurado a PROMISSÁRIO COMPRADOR que este não arcará com dívidas e/ou quaisquer ônus passados que venham a ser apurados, principalmente dívidas de IPTU.”
Conforme já afirmado acima, o Autor entregou o imóvel inacabado, como por exemplo falta de mármore na escada, vazamento, torneiras de péssima qualidade, dentre outros.
Ainda, o Réu teve que pagar as mensalidades da COELBA, no valor de R$ 32,17 (trinta e dois reais e dezessete centavos), referente a parcelamento de contas em atraso do referido imóvel do mês de setembro de 2007 até abril de 2008. Tal parcelamento foi em 22 de abril de 2008 (data em que o Autor ingressou no imóvel) pelo Autor diretamente com a COELBA, parcelando a dívida de R$639,80 em 21 parcelas, vencendo-se a primeira em maio de 2008 e a última a vencer em dezembro de 2009 (documento em anexo).
Lembra-se também que o imóvel possuía dívidas junto a EMBASA, a qual, para o Réu ter a ligação de sua água, foi parcelada por esse último, sendo divida em dez parcelas de R$ 10,41 (dez reais e quarenta e um centavos).
Outrossim, lembre-se que o IPTU para que fosse liberado o financiamento da Caixa Econômica Federal foi pago pelo Réu.
5.1.2. Ora, havendo descumprimento da Cláusula Quarta do Contrato, requer que o Autor seja condenado a pagar ao Réu o valor de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), a título de Cláusula Penal na forma da Cláusula Oitava do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes.
5.1.3 Ademais, se entender o juiz pela procedência do pedido do Autor e do Réu, que as mesmas se compensem.
5.2. DO DANO MORAL
Afirmou o Autor em sua peça exordial que o Réu invadiu sem sua autorização a sua propriedade, apossando-se indevidamente da Casa objeto do Contrato de Promessa de Compra e Venda.
Decerto, o Autor levianamente imputa o crime de Esbulho Possessório ao Réu, previsto no art. 161, II do Código Penal:
“Esbulho possessório
II - invade, com violência a pessoa ou grave ameaça, ou mediante concurso de mais de duas pessoas, terreno ou edifício alheio, para o fim de esbulho possessório.”
Com efeito, conforme dito acima, o Réu não invadiu a Casa, mas lhe foi concedido morar imediatamente nela pelo próprio Autor.
Novamente questiona-se: Ora, como o Réu conseguiria as chaves do imóvel? Como conseguiria fazer a mudança? Se foi contra a vontade do Autor, por que este não ajuizou reintegração de posse?
A imputação falsa de crime fere a honra do Autor. Com efeito cumpre salientar que a demonstração do ato ilícito enseja na reparação por parte do faltoso. Neste sentido, cumpre salientar o pensamento do Superior Tribunal de Justiça a esse respeito:
“A responsabilidade do agente causador do dano moral opera-se por força do simples fato de violação; assim, verificando o evento danoso, surge a necessidade da reparação, não havendo que se cogitar da prova do prejuízo, se presentes o nexo de causalidade e culpa, pressupostos legais para que haja a responsabilidade civil” (Resp 23.575, 9.6.97, 4ª T STJ, rel. Min ASFOR ROCHA, in RT 746/183; RSTJ 98/270)(6) (grifo nosso)
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“A jurisprudência desta Corte esta consolidada no sentido de que na concepção moderna da reparação do dano moral prevalece a orientação de que a responsabilização do agente que opera por força do simples fato de violação, de modo a torna-se desnecessária a prova do prejuízo concreto” (STJ – 4.ª T. – Resp 196024- Rel. César Asfor Rocha – j. 02.03.1999 – RSTJ 124/397)(7) (grifo nosso)
Mesmo pensamento sustenta o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.
“Indenização. Responsabilidade civil. Dano moral. Comprovação pelo ofendido. Desnecessidade. Existência de ato ilícito apto a ocasionar sofrimento íntimo. Suficiência. Prova negativa a cargo do ofensor. Verba devida. Recurso provido” (TJSP – 2ª C. Dir. Privado – Ap. 72.739-4 – Rel. Vasconcelos Pereira – j. 23.02.1999 – JTJ-LEX 216/191)(8) (grifo nosso)
Com efeito, a ofensa moral como ataque à honra subjetiva manifesta-se intrinsecamente na vítima, considerando-se como padecimentos internos, enfim, é o menoscabo com repercussão no âmago do ofendido, o prejuízo absorvido pela própria alma humana, como dor, angústia, tristeza, sofrimento, insônia etc., efeitos de dano moral juridicamente passíveis de reparação.
Nesse sentido, nos valemos do lapidar magistério da professora Maria Helena Diniz(9) sobre o tema.
"Honra. Bem jurídico que apresenta dois aspectos: a) um subjetivo, o qual designa o sentimento da própria dignidade moral, nascido da consciência de nossas virtudes ou de nosso valor moral, isto é, a honra em sentido estrito; b) um objetivo, representado pela estimação que outrem faz de nossas qualidades morais e de nosso valor social, indicando a boa reputação moral e profissional que pode ser afetada pela injúria, calúnia ou difamação". (grifo nosso)
Sendo assim, requer que o Autor seja condenado a pagar ao Réu, indenização a título de Danos Morais no valor de R$ 5.100,00 (cinco mil e cem reais).
6. DA LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ
Observa-se da presente ação e através dessa peça de defesa que o Autor litiga de má-fé contra o Réu, tentando cobrar valores que sabe serem indevidos, usando do processo judicial para conseguir objetivo que sabe ser ilegal, até mesmo porque encontra-se acompanhado por Advogado, profissional tecnicamente gabaritado, que tem o dever de alertar seu cliente sobre os desdobramentos do pacto firmado.
Com efeito, determina o art. 17 do CPC que:
“Art. 17. Reputa-se litigante de má-fé aquele que:
(...)
II – alterar a verdade dos fatos;
III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal;
(...)
V - proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo;
VI - provocar incidentes manifestamente infundados;”
Como se observou, o Autor tenta, de forma ultrajante, modificar a verdade dos fatos para em benefício próprio majorar a venda do imóvel.
Decerto, os objetivos que o Requerente tenta alcançar ao ingressar em juízo com a presente demanda são por demais ilegais, uma vez demonstrou-se aqui que inexiste direito a cobrança de Cláusula Penal moratória e que o Autor optou pelo recebimento da obrigação principal ao invés de rescindir o contrato e receber a Cláusula Penal Compensatória.
Ainda observa-se que o Autor não traz aos autos qualquer fundamento para a sua demanda.
Reza o art. 18 do CPC que:
“Art. 18. O juiz ou tribunal, de ofício ou a requerimento, condenará o litigante de má-fé a pagar multa não excedente a um por cento sobre o valor da causa e a indenizar a parte contrária dos prejuízos que esta sofreu, mais os honorários advocatícios e todas as despesas que efetuou.”
Sendo assim, o Réu requer que seja o Autor condenado em litigância de má-fé em multa de 1% sobre o valor da causa; condenado a indenizar o Réu pelos prejuízos que sofreu em 20% sobre o valor da causa (na forma do § 2º do artigo acima transcrito).
7. CONCLUSÃO
Ex positis, o Suplicado requer a extinção da ação sem resolução do mérito como indica a preliminar acima agitada, e caso assim não entenda, seja a presente ação julgada improcedente pelas razões descrita uma vez que inexistente o direito pleiteado pelo Autor, devendo a presente ação ser extinta com resolução do seu mérito.
Requer ainda que o Autor seja condenado na forma do pedido contraposto, qual seja:
a) que o Autor seja condenado a pagar ao Réu o valor de R$ 13.500,00 (treze mil e quinhentos reais), a título de Cláusula Penal na forma da Cláusula Oitava do Contrato de Promessa de Compra e Venda firmado entre as partes.
b) que se entender o juiz pela procedência do pedido do Autor de condenação na cláusula penal, o que não se espera, que a mesma se compensem
b) que o Autor seja condenado a pagar ao Réu, indenização a título de Danos Morais no valor de R$ 5.100,00 (cinco mil e cem reais)
Outrossim, requer que seja o Autor condenado em litigância de má-fé em multa de 1% sobre o valor da causa; condenado a indenizar o Réu pelos prejuízos que sofreu em 20% sobre o valor da causa (na forma do § 2º do artigo acima transcrito)
Tratando-se de relação de consumo, requer a produção de provas nos seguintes termos:
- inversão do ônus probandi de acordo com o art. 6, VIII do CDC;
- juntada de documentos supervenientes, o depoimento das partes e, invocando o princípio legal, quaisquer outras provas que se fizerem necessárias.
Termos em que, protestando por todos os meios de prova em direito admitidas, mormente o depoimento pessoal das partes, oitiva de testemunha e juntada de documentos em prova e contra prova, com fulcro no quanto estipulado nos artigos 225 do Código Civil e artigo 332 do Código de Processo Civil.
Pede deferimento.
Salvador, BA, em 20 de julho de 2009.
Ricardo Simões Xavier dos Santos
OAB/BA 21.307
Notas:
(1) Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria dos contratos. 3ª ed. – São Paulo : Atlas, 2003, p. 167.
(2) GAGLIANO, Pablo Stolzen. Novo curso de direito civil: abrangendo o Código de 1916 e o novo Código Civil. – São Paulo: Saraiva, 2002, p. 343.
(3) Código Civil anotado. 10ª ed. – São Paulo : Saraiva, 2004, p. 345-346.
(4) Ob. cit. p. 346.
(5) SOUZA, Agnaldo Celino de. Condomínio em edifício: manual do condômino : convenção, administração : modelo de atas e editais. – 5 ed. – São Paulo : Atlas, 2007, p. 34.
(6) In: Dagma Paulino dos Reis. Dicionário Jurisprudencial: Saraiva, 2001, p. 1268
(7) in: Rui Stoco. Tratado de Responsabilidade Civil. 6ª ed. Revista dos Tribunais, 2004, p. 1693.
(8) In: Idem, p. 1693.
(9) In: Novo Código Civil Comentado / coordenador: Ricardo Fiúza. – São Paulo: Saraiva, 2002.
Enviado por: Ricardo Simões Xavier dos Santos
Advogado, sócio-fundador do escritório Pereira & Xavier Advogados Associados, especialista em Direito do Estado (Jus Podivm/Unnyahna) e pós-graduando em Direito Tributário (IBET), professor universitário lecionando as matérias Direito Empresarial e Direito Tributário.