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Forum > Direito Imobiliário > Contrato de Prestação de Serviços de Síndico Profissional
UsuárioDiscussão
Carlos José Locoselli
Postado em segunda-feira, 15 de julho, 2002
Na verdade necessito de uma minuta para um contrato de prestação de serviços de síndico profissional para um condomínio residencial.

Caso alguém possa enviar-me uma minuta ficarei muito grato.

ÚsuarioResposta
Newdélia Domingues
postado em sábado, 27 de julho, 2002
Caro Carlos José:
não tenho mais a cópia do contrato de prestação de serviço de administrador de condomiínio/síndico, pois, acabei perdendo-o quando entrou vírus em meu PC. Porém, estou lhe enviando material, com o qual, poderá elaborar o seu próprio sem maiores problemas, assim, como eu o fiz.
Qualquer dúvida me escreva.
Se quiseres cópia de um contrato de Prestação de Serviços, estou enviando também, ok?
Um abraço,
Newdélia.


SÍNDICO PROFISSIONAL: Pode ocorrer de nenhum condômino querer assumir o cargo de síndico. No caso, a assembléia pode decidir contratar alguém, ou seja, a administração será realizada por uma pessoa que não reside no condomínio e recebe remuneração para exercer tal função. Ela precisa Ter conhecimento de legislação civil e trabalhista, contabilidade, administração e finanças. É aconselhável que seja formada em algum desses cursos: Administração de Empresas, Ciências Contábeis, Economia, Direito ou Engenharia. Muitas vezes, responde pela administração de vários prédios ao mesmo tempo, podendo cobrar seus serviços com base no número de apartamentos ou na arrecadação do prédio; ser contratado mediante assinatura na carteira profissional ou por meio de prestação de serviço. Vale ressaltar a necessidade de se firmar um contrato de prestação de serviço, sendo que tal profissional deve ter registro, na Prefeitura e no INSS, como autônomo, a fim de evitar o vínculo empregatício e acarretar problemas futuros ao condomínio. Todos os meses, o condomínio deverá recolher 20% para o INSS sobre o valor pago na mesma guia dos funcionários registrados.


Algumas funções dos administradores de condomínio

a) arrecadação das taxas aprovadas em Assembléia Gerais; inclusive em juízo, se for o caso;

b) movimento financeiro do condomínio, inclusive pagamento das obrigações; provisionamento, etc

c) elaboração das prestações de contas;

d) gerenciamento do departamento pessoal, elaboração das folhas de pagamento, escala de folgas, encargos sociais, etc;

e) assistência às Assembléias Gerais;

f) assistência jurídica;

g) apoio logístico ao Síndico, etc.


Tipos de contrato de administração

Existem no mercado, diversas formas de administração:

Contratos com assistência total
As administradoras desempenham todas as funções do Síndico, não havendo a real necessidade da existência dele. As administradoras, neste caso, assumem o controle total do condomínio, a fiscalização do prédio, dos funcionários, a movimentação da conta bancária, etc.

Ponto positivo: Devido à tendência natural atual, dificilmente alguém se propõe a ocupar o cargo de Síndico, devido até à sua própria atividade profissional, que impede muitas vezes que se dedique a isso. Assim, as administradoras neste caso, assumem a função de Síndico.

Ponto negativo: Se não houver um rigoroso acompanhamento, principalmente do Conselho Fiscal, existe risco de desfalques, o que já ocorreu com bastante freqüência.

Contratos com assistência parcial

Nesta modalidade as empresas trabalham em conjunto com o Síndico, assessorando-o nas necessidades do condomínio, geralmente no apoio burocrático, a exemplo de gerenciamento de departamento pessoal, emissão de boletos bancários, confecção das prestações de contas e assessoria jurídica.

Ponto positivo: Maior controle nas decisões da administração, além de um menor valor cobrado pelas empresas.

Ponto negativo: Exige a figura de um Síndico.


Administração: contratação de uma empresa especializada em administração de condomínios que gerenciará as questões burocráticas, operacionais, financeiras, administrativas, trabalhistas e jurídicas. As funções administrativas do síndico podem ser delegadas a uma pessoa de sua confiança, e sob sua inteira responsabilidade, porém, mediante aprovação dos condôminos por intermédio de assembléia geral. Além das atribuições de pagar as contas do condomínio (salários dos funcionários, água, luz, manutenção em geral e todas as outras despesas), cabe à quem adminstrar (síndico ou empresa terceirizda - (prestação de serviços)):

Elaboração da Convenção, Regulamento Interno e outros documentos relacionados à conduta e comportamento dos moradores;
Redação de Atas e Circulares;
Elaboração de previsões orçamentárias;

Participação nas assembléias gerais;

Representação do condomínio nos órgãos públicos;
Emissão dos boletos bancários para cobrança da taxa condominial;
Cobrança dos inadimplentes;
Recrutamento, seleção e treinamento de funcionários;
Elaboração da folha de pagamento;
Controle nos recolhimentos dos encargos sociais (INSS, FGTS, PIS e Contribuição Sindical);
Apresentação de declarações para a Secretaria da Receita Federal (DIRF) e para o Ministério do Trabalho e Emprego (CAGED e RAIS);
Representação do condomínio nas homologações trabalhistas;
Cotação em empresas especializadas;
Pagamento de fornecedores, impostos, taxas e outras despesas;
Vistorias periódicas visando a manutenção e conservação predial;
Entrega e retirada de documentos;
Assessoria na contratação de prestadores de serviço;
Auxílio na escolha dos seguros, em obediência à legislação pertinente;
Atendimento rápido a todos os condôminos, independente de serem membros da administração interna.

Antes de firmar contrato com uma administradora, verifique se a mesma terá condições de fornecer aquele serviço tão almejado por todos os condôminos, e se:

inspira confiança e segurança;
está preocupada em reduzir custos e otimizar a receita;
a taxa é fixa ou está vinculada à arrecadação ordinária;
a movimentação financeira será feita, em conta, em nome do condomínio ou em conta "pool" (o dinheiro do condomínio fica na conta corrente da administradora);*
o balancete tem linguagem simples e objetiva, de fácil compreensão, possibilitando o acompanhamento da aplicação dos recursos;
as participações, em assembléia, serão cobradas ou se sofrerá algum tipo de isenção;
cobra a 13a mensalidade;
a empresa possui administrador, contador ou outro profissional habilitado no seu quadro funcional;
a administradora fará o gerenciamento de contrato de prestação de serviços da empresa que terceiriza a zeladoria, portaria e limpeza, quando for o caso.

Entre as obrigações do administrador, das quais englobam todas as pertinentes ao síndico, ainda pode ser dado:

O recrutamento e admissão de pessoal, que pela própria natureza de sua profissão, já fica mais fácil, por lidar com esse pessoal costumeiramente;

Confecciona e distribui os carnês para pagamento das taxas condominiais, com sistema de pagamento em rede bancária;

Faz os registros contábeis;

Elabora as convocações das assembléias, zela pela correta lavratura das atas, bem como pelo procedimento durante as mesmas;

Representa o condomínio nos órgãos oficiais, com assessoria jurídica, geralmente incluída em seu pró-labore;

Atende aos condôminos sempre que seja necessário, sem que os mesmos fiquem constrangidos de estarem incomodando o síndico em sua casa. O administrador de condomínio pode ser também auxiliado por uma comissão de condôminos, formada por moradores do edifício, o que, certamente, iria ajudar e muito o trabalho do profissional. A esta comissão pode ser dada várias missões, como por exemplo, o movimento da conta bancária, a fiscalização das contas pagas, a fiscalização dos funcionários, da limpeza e como também do próprio administrador. Essa comissão será o elo entre o administrador e os problemas existentes no condomínio.

Modelo:

CONTRATO DE PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS
Entre partes, a saber:
a) de um lado, como contratante, ___________________________________________________________ situado na ________________________________________________________________________________ inscrito no CNPJ sob o n.º _______________ ora representado por seu Síndico, Sr. __________________, aqui denominado simplesmente CONDOMÍNIO; __________________________________________________
b) e, de outro lado, como contratada. a empresa JAB Divisão Especial Condomínios e Locações S/C Ltda. estabelecida em São Paulo/Capital na Rua Haddock Lobo n.º 578, cjs. 42 e 51, inscrita no CNPJ sob o n.º 67.355.727/0001-62 e no CRECI-SP sob o n.º 012.203-4, representada por seu sócio gerente ao final assinado, doravante denominada simplesmente JAB, fica ajustado o presente Contrato de Prestação de Serviços Especializados de Administração Condominial, que se regerá pelas seguintes cláusulas e condições:
CLÁUSULA N.º 1
A JAB se obriga a prestar ao CONDOMÍNIO os serviços especializados de Administração Condominial, conforme explicitado no documento anexo denominado "CONDIÇÕES GERAIS PARA A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS DE ADMINISTRAÇÃO CONDOMINIAL" que, rubricado pelas partes, integra-se a este Contrato.
CLÁUSULA N.º 2
Para o adequado desempenho das atividades da JAB, obriga-se o CONDOMÍNIO a fornecer e facilitar todos os seus documentos e elementos, especialmente:
a) Especificação, Convenção e Regulamento Interno do CONDOMÍNIO;
b) Relação atualizada dos Condôminos e seus respectivos endereços;
c) Livros e registros trabalhistas, bem como as guias de recolhimento das contribuições previdenciarias e trabalhistas;
d) Livros de presenças e os de Atas de Assembléias Gerais e do Conselho Consultivo;
e) Cartão ou documento de inscrição no CGC./MF (Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda) ou, preferentemente, no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas).
CLÁUSULA N.º 3
Correrão por conta do CONDOMÍNIO os dispêndios havidos com a prestação de serviços de administração, tais como:
- aquisições de livros de atas, de presenças, de ocorrências e de registro de empregados;
- cópias, duplicações e reproduções;
- impressos fiscais, trabalhistas e previdenciários;
- despesas bancárias;
- despesas de viagens;
- expedição e postagem de atas, demonstrativos mensais, circulares e convocações, e outros de igual natureza;
- obtenção de certidões negativas e de certificados de regularidade de situação junto ao INSS, FGTS, Prefeitura
Municipal e outros órgãos estatais arrecadadores, segundo os parâmetros da tabela da AABIC.
Todos esses gastos serão devidamente comprovados, tanto pela necessidade como pela regularidade de
sua execução.

CLÁUSULA N.º 4
A remuneração mensal da JAB será de _________________.
No mês de dezembro de cada ano a JAB fará jus a uma 13ª (décima terceira) taxa, calculada proporcionalmente ao tempo de sua prestação de serviços no ano, quer no início, quer ao término da vigência deste contrato.
Pelo comparecimento de representante seu a reuniões e assembléias nas dependências do Condomínio, perceberá a JAB a remuneração de R$ 120,00 (cento e vinte reais) para cobertura de gastos que o comparecimento causará (horas extras, refeições, condução, etc.), reajustada anualmente.

CLÁUSULA N.º 5
O presente contrato é celebrado por prazo indeterminado, podendo ser rescindido a qualquer tempo por uma ou outra parte, sem ônus, mediante comunicação por escrito com antecedência mínima de 60 (sessenta) dias, válida para o término do mês segundo subseqüente.

CLÁUSULA N.º 5.1
Rescindido o contrato, a JAB transferirá de imediato ao Síndico o saldo financeiro do CONDOMÍNIO em seu poder, apresentando dentro de 15 (quinze) dias o Balancete Final com sua Prestação de Contas. Se não houver contestação dentro de novo prazo de 15 (quinze) dias dessa apresentação, as contas finais serão havidas como definitivamente aprovadas, devendo a JAB entregar ao Síndico, imediatamente, todo o arquivo do CONDOMÍNIO em seu poder. Na eventualidade da existência de saldo negativo do Condomínio perante a Caixa da JAB, a cobertura desse saldo deverá ser feita imediatamente.

CLÁUSULA N.º 6
Fica eleito o fôro da situação do Condomínio para todas as questões oriundas deste contrato.
E, por terem assim ajustado e contratado, firmam o presente em duas vias de igual teor, na presença de duas testemunhas, que também o assinam.


São Paulo, ____ de ___________ de _____



_________________________________________________
CONDOMÍNIO

__________________________________________________
JAB - Divisão Especial Condomínios e Locações S/C Ltda.



TESTEMUNHAS:

________________________________________
NOME
________________________________
RG. N.º
________________________________________
NOME
________________________________
RG. N.º






Marlene B. Couto
postado em sábado, 29 de novembro, 2008
Gostaria de saber, se n caso de um Condomínio cntratar uma Empresa para administrar o Condomínio,
o Síndico ainda teria direito a insenção do pagamento das dspesas ordinárias?
Idelvar Idelfonso
postado em sexta-feira, 12 de junho, 2009
Valerá o que estiver no Estatuto, regimento ou for decidido em assmbléia específica
sonia volpe
postado em quarta-feira, 27 de janeiro, 2010
Por gentileza eu gostaria se possivel q me enviase um modelo de contrato da nomeação do sindico e modelo de como é feito a eleiçao p sindico quais documentos e formas. Obrigada desde ja Sonia Volpe
MARCELO GONÇALVES
postado em segunda-feira, 02 de agosto, 2010
gostaria de saber se há algo que impeça um funcionário de ser convidado em uma AGO para assumir o cargo de síndico acumulando a função de Gerente e de Síndico.

kaliny
postado em quinta-feira, 16 de setembro, 2010
BOA NOITE , GOSTARIA DE SABER O QUE É NECESSARIO SABER PARA SER UM SINDICO PROFISSIONAL , POIS SOU SINDICA DO MEU CONDOMINIO E TENHO ME SAIDO BEM NA FUNÇAO ,TENHO RECEBIDO CONVITES PARA SER UMA SINDICA PROFISSIONAL , MAIS AINDA NAO SEI FAZER UM CONTRATO DE PRESTAÇAO DE SERVIÇO , AGRADEÇO A ATENÇAO ...
Gildásio da Costa Teixeira
postado em quinta-feira, 23 de setembro, 2010
Kaliny, também estou começando a atuar na área de administração de condomíniios em Natal-RN. Gostaria de manter contato com vc para troca de experiências e quem sabe oportunidades de trabalho. Aguardo resposta.

Gildásio Teixeira
gildasiocosta@hotmail.com
Celina S. Olivato
postado em domingo, 05 de junho, 2011
Caro Snhor

Estou precisando com urgencia de um advogado que atue na area de Ribeirao Preto - SP., relativamente a administracao de condominios. Abaixo segue algumas informacoes^


Prezado(a) Dr.(a);
Moro em Ribeirão Preto onde tenho um apto, sou aposentada e fico uma semana no mês em Ribeirão, três semanas eu fico no interior com meus pais, ou quando necessitar. Ocorre que estou tendo problemas com o condomínio, existe uma administradora só para recebimento onde o sindico vive de conluio, com proteção a alguns condôminos, eu sempre paguei em dia, agora tenho encontrado minha garagem e minha porta quebrada, a água e rateada entre todos, no entanto, a mim não e cedida sequer água para lavar a garagem e a faxineira e do condomínio extra oficialmente por proteção do sindico e dos demais moradores, onde ela se recusa a lavar minha garagem uma vez no mês, em 15 anos, e não e apresentado prestação de contas, as crianças brincam dentro do condomínio inclusive o neto do sindico, o filho da faxineira e outros, jogando entulhos em minha garagem que esta em estado, não ha. assembléias, não ha. convocação para assembléias com assunto especifico e nem comunicação a nenhum proprietário, o sindico resolve com as mais chegadas e apresenta a conta, exemplo vai pintar o prédio por 30 mil reais e divide entre os condomínios coloca no condômino e tem de ser assim, eu pago água para 32 famílias enquanto eu moro sozinha, fico pouco no apartamento, não posso usar a água do condomínio e nem do meu apto fora do condomínio, eu estou reivindiquei colocação de relógios individuais, recusam porque e caro, mas e um direito em lei, enfim, não ha. administração, acessem apenas e responsável pelo recebimento entre aspas, pagamos 20 % da arrecadação do condomínio, só para o sindico não dar cara para bater, o sindico não aceita que fale com ele, porque 80% dos moradores trabalham na mesma empresa publica. Não posso ficar em ribeirão e por isso preciso de boa administração, pois estão quebrando toda a parte externa de minha garagem e porta do meu apto, precisos de uma advogada que faca os procedimentos por mim ai, e gostaria de depositar o condomínio em juízo ate que a situação se resolva e que coloque relógio individual, um porteiro que receba correspondência e uma faxineira que cumpre suas obrigações, pois a mesma e moradora contra a lei dos condomínios, alem de ser paga pro forma, qto ganha, kade o recibo, e se tira o pagamento dela no condominio tem que ter recibo e sendo ela funcionaria publica não pode exercer tal função. Gostaria de saber se atua nesta área. Aguardo contacto urgente, por celular ou e-mail.
Celina
kaliny
postado em terça-feira, 22 de novembro, 2011
BOA NOITE SENHOR GILDÁSIO ! SÓ AGORA VI SUA MENSAGEM ,ENTRAREI EM CONTATO EM BREVE AGRADEÇO A SUA ATENÇÃO.
Anônimo
postado em quinta-feira, 06 de dezembro, 2012
olha só....