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ISSN 2177-028X
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Alienação Fiduciária de Bens Imóveis

Introdução

A Alienação Fiduciária existe como instituto no direito brasileiro há décadas, mais precisamente desde a edição de Lei 4.728/65. No entanto, a disciplina adotada neste diploma legal tem a restrição de se referir somente a bens móveis.

Com a edição da Lei 9.514/97, surgiu a disciplina legal pertinente à alienação fiduciária de bens imóveis, a qual tinha por finalidade dar mais uma ferramenta de securitização às companhias financiadoras, ao tempo em que se dá possibilidade de fazer empréstimo habitacional sem que nem o financiador, nem o financiado ficassem enredados na teia legal e burocrática que hoje em dia acompanha o Sistema Financeiro da Habitação.

A Lei nº 9.514/97 trouxe em seus artigos 17 a 33 o instituto da alienação fiduciária de bens imóveis, tendo por objetivo fortalecer os contratos de financiamento imobiliário, através da recuperação rápida do crédito em caso de inadimplência do mutuário a lei, que criou o S.F.I. (Sistema Financeiro Imobiliário), acrescentou às garantias reais incidentes sobre imóveis, a alienação fiduciária antes prevista, apenas, para os bens móveis. Com efeito, até então as garantias existentes, precipuamente a hipoteca, não mais atendiam as necessidades dos negócios imobiliários, que exigem segurança e agilidade.

A alienação fiduciária da coisa imóvel, na forma do art. 22 da Lei nº 9.514/97, é o “negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”.

Procedimento de Retomado do Imóvel

A Lei concebeu uma estrutura onde o devedor, para garantia da dívida, transfere ao credor a propriedade resolúvel de um imóvel, sendo que a condição resolutiva é o pagamento da dívida. Assim sendo, uma vez cumprida a condição com o pagamento da dívida, extingue-se a propriedade do credor, revertendo plenamente ao devedor. E, se ao contrário, falha a condição em razão do não pagamento da dívida, consolida-se a plena propriedade.

Observadas as disposições quanto ao inadimplemento do devedor, verifica-se que o credor fiduciário só poderá intimar o devedor inadimplente para purgação da mora, depois de ultrapassada a carência definida em contrato.

Ultrapassada a carência definida em contrato o credor fiduciário protocolará junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde foi registrado o imóvel o inicio do procedimento de retomada do imóvel requerendo assim a intimação do devedor fiduciante.

A intimação será realizada pelo Oficial do Registro de Imóveis onde estiver registrado o contrato de alienação fiduciária, sendo conferido o prazo de 15 dias para a purgação da mora. Não ocorrendo o pagamento pelo devedor, será averbada na matrícula do imóvel a consolidação da plena propriedade em nome do credor.

No momento da consolidação da propriedade em nome do credor o contrato de financiamento será extinto. Porém, a Lei estabelece mecanismos de segurança para que não haja enriquecimento ilícito de uma das partes, devedor ou credor.

Este mecanismo de segurança se reveste na realização de leilão público, extrajudicial, a ser promovido em até 30 dias após a consolidação da propriedade. No primeiro leilão (podem ser dois) será aceito lance igual ou superior ao valor do imóvel, estabelecido pelas partes no contrato de financiamento que lhe deu causa.

Não havendo lance, será realizado outro leilão dentro de 15 dias, onde a oferta deverá ser, no mínimo, igual ou superior ao valor da dívida, dos encargos contratuais e demais despesas para a realização do leilão. Se o lance oferecido foi inferior, o devedor terá sua dívida extinta, não podendo dele ser cobradas quaisquer outras importâncias, ficando o credor, nesta hipótese, com o prejuízo.

Este mecanismo envolve um verdadeiro “ajuste” de contas entre credor e devedor: deixando o devedor de efetuar suas obrigações/pagamentos, o imóvel, mesmo sendo propriedade plena do credor será levado a leilão, onde sendo o lance superior à dívida e acrescidos, a diferença caberá ao devedor, sendo o valor do imóvel inferior à dívida e demais encargos, o prejuízo será do credor. Esta é a principal diferença entre a alienação fiduciária de coisa móvel e imóvel. Naquele, o bem também é levado a leilão, sendo que se o lance oferecido for inferior ao valor da dívida, o credor poderá perseguir outros bens do devedor para satisfação integral de seu crédito.

Conclusão

O procedimento de execução extrajudicial serve a vários fins: desonera o judiciário de situações que nem deveria estar analisando, primeiramente. Mais, também dá à instituição financiadora poder para fazer a legítima cobrança do que lhe é devido e, como conseqüência, tendo em vista a real garantia que se dá, colabora com o crescimento do setor de construção civil e com o crescimento nacional.

O setor imobiliário de mercado operará nos termos da Lei nº 9.514/97. Que estendeu a aplicação da alienação fiduciária aos bens imóveis para suprir as deficiências das garantias existentes no ordenamento, que não mais satisfazem a uma sociedade industrializada, pois apresentam graves desvantagens pelo custo e pela morosidade em executá-las.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS

CHALHUB, Melhim Namem. Negócio Fiduciário. 2ª ed., Ed. Renovar, 2000.

CHALHUB, Melhim Namem. Propriedade Imobiliária: Função social e outros aspectos. 1ª ed., Ed. Renovar, 2000.

JUNQUEIRA, José de Mello. Alienação fiduciária sobre bem imóvel. 2006. Rio de Janeiro

WALD, Arnoldo. A alienação fiduciária de imóveis. Valor Econômico/Seção Empresas, 2003.

GONTIJO, Alexandre, “Alienação fiduciária de Bem Imóvel”, Inteligência Jurídica.2008.disponível:http://www.intelligentiajuridica.com.br/v3/artigo_visualizar.php?id=808.

Texto confeccionado por
(1)Pedro Henrique Beltrame Pereira

Atuações e qualificações
(1)Estudante de Direito.

Bibliografia:

PEREIRA, Pedro Henrique Beltrame. Alienação Fiduciária de Bens Imóveis. Universo Jurídico, Juiz de Fora, ano XI, 04 de ago. de 2009.
Disponivel em: < http://uj.novaprolink.com.br/doutrina/6434/Alienacao_Fiduciaria_de_Bens_Imoveis >. Acesso em: 24 de abr. de 2014.

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