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ISSN 2177-028X
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A Cobrança de Luvas na Locação Comercial

Ementa: 1. Proibição da cobrança de aluguel e encargos além dos limites permitidos por lei; 2. Noções gerais sobre luvas; 3.Cobrança de luvas no primeiro contrato de locação; 3.1. A incorporação da valorização do ponto no preço inicial da locação; 3.2. A proibição de cobrança de luvas na legislação inquilinária; 4. Cobrança de luvas na renovação do contrato de locação; 5. Cobrança de luvas na cessão do ponto comercial para terceiros; 6. Críticas ao nosso entendimento quanto à ilegalidade da exigência de luvas; 7. Tréplica contra o entendimento a favor da legalidade da exigência de luvas na locação comercial na locação comercial; 8. Conclusão; Bibliografia.

1. PROIBIÇÃO DA COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS ALÉM DOS LIMITES PERMITIDOS POR LEI

A cobrança de aluguel e encargos além dos limites permitidos por lei é contravenção penal (parágrafo único do art. 17; incisos VII, VIII e X do art. 22; e inciso I do art. 23 combinados com o inciso I do art. 43, todos da Lei n° 8.245, de 18.10.1991), Contudo, lembra JOÃO CARLOS PESTANA DE AGUIAR que, quanto ao reajuste do aluguel, o art.18 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, na locação não residencial, abranda o rigor do art. 16 da Lei n° 8.178, de 1.3.1991, ao conferir às partes a liberdade de fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel e nova fórmula para a cláusula de reajuste. Logo, se o locatário pagar o aluguel majorado, não poderá depois reclamar, pois passa a ser criada a confirmação expressa ou execução voluntária de obrigação anulável, o que importa em renúncia a todas as ações ou exceções de que disponha contra o ato dispuser o locatário-devedor (art. 175 do Código Civil de 2002). Em conseqüência, o aluguel majorado, segundo JOÃO CARLOS PESTANA DE AGUIAR, passa a traduzir um acordo entre partes, não mais havendo que se cogitar sobre a sanção penal prevista para a contravenção de cobrar aluguéis e encargos além dos permitidos por lei. (1)

Ao estudarmos a questão relacionada ao fato de não se poder exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos, esbarramos inevitavelmente na exigência do pagamento de luvas para a assinatura de contrato de locação, para a renovação do contrato de locação já existente ou para a cessão do contrato de locação. (2)

2. NOÇÕES GERAIS SOBRE LUVAS

A palavra luvas tem sentido mercantil de vantagem , compensação ou garantia de um negócio determinado. Esclarece GERALDO GONÇALVES DA COSTA que, no campo locatício, as luvas evoluíram para uma forma especial de proteção ao chamado ponto comercial ou ponto de negócios . O termo luvas , existente no direito de locação, originou-se do fato de que o pretendente ou locatário sempre tinha que pagar ao proprietário , além do aluguel convencionado , mais uma certa importância em dinheiro para ter a preferência da locação ; quantia essa que recebia a denominação de luvas , daí até mesmo surgir, no passado, o nome popular da lei: “Lei de Luvas” (Decreto n° 24.150, de 20.4.1934). (3)

De fato, no costume comercial consolidado há muito tempo, a expressão luvas diz respeito à quantia acima do preço de balanço, que é cobrada pela venda ou transferência de estabelecimento mercantil ou industrial, corresponde ao valor do ponto, do arrendamento, da clientela, etc. Em relação à locação ajustada ou a ser ajustada, o costume comercial consolidou a praxe de se cobrar luvas em 2 (duas) hipóteses. Assim é que, no campo da locação, segundo IÊDO BATISTA NEVES, luvas pode significar:

uma soma determinada de dinheiro que o locador ou o sublocador exige, reservadamente, do locatário ou do sublocatário, na ocasião da assinatura do respectivo contrato, além do aluguel que ele deverá pagar mensalmente; ou, ainda,

pode significar uma quantia que o inquilino de um prédio recebe da pessoa a quem transfere o seu contrato de locação. (4)

Devemos esclarecer, como o fez RUBENS REQUIÃO, que ponto comercial é o lugar do comércio, em determinado espaço, em uma cidade, por exemplo, ou na beira de uma estrada, em que está situado o estabelecimento comercial , e para o qual se dirige a clientela. O ponto comercial , portanto, surge ou da localização da propriedade imóvel do empresário, acrescendo-lhe o valor, ou do contrato de locação do imóvel pertencente a terceiro. Nesse caso, o ponto comercial se destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao comerciante locatário, e constitui um bem incorpóreo do estabelecimento comercial . (5)

3. COBRANÇA DE LUVAS NO PRIMEIRO

CONTRATO DE LOCAÇÃO

3.1. A incorporação da valorização do ponto

no preço inicial da locação

Sempre se procurou ligar o pagamento de luvas a valorização doponto comercial e, principalmente, a preferência da locação . Entretanto, em relação ao locador, a cobrança de luvas não tem como ser atrelada a valorização doponto comercial , uma vez que esta acresce naturalmente no valor da propriedade, logo o locatário pagará aluguel proporcional ao valor do imóvel acrescido pelo ponto comercial . Portanto, entendemos injusta a cobrança, antes do início da locação, de luvas do proponente; porque já se encontra incorporado ao próprio aluguel qualquer valorização do imóvel ou do lugar do comércio. (6)

3.2. A proibição de cobrança de luvas na legislação inquilinária

Se o art. 29 do Decreto no 24.150, de 20.4.1934, havia proibido que o locador cobrasse luvas do locatário, a atual Lei do Inquilinato, face ao que dispõe o inciso I do seu art. 43 (aplicável às locações em geral), também o fez expressamente. Estabelecia o art. 29 do antigo Decreto no 24.150, de 20.4.1934 que “são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que, a partir da data da presente Lei, estabelecerem pagamento antecipado do aluguel, por qualquer forma que seja, benefícios especiais ou extraordinários e nomeadamente luvas e impostos sobre a renda, bem como a rescisão dos contratos pelo só fato de fazer o locatário concordata preventiva ou ser decretada a sua falência”. (7)

4. COBRANÇA DE LUVAS NA RENOVAÇÃO DO

CONTRATO DE LOCAÇÃO

A bem da verdade, o disposto originariamente no art. 29 do antigo Decreto n° 24.150, de 20.4.1934 (constante também na atual lei inquilinária), foi pela proibição que vem impedindo a cobrança de luvas nas renovações dos contratos de locação tutelados pelo art. 2° do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934 e pelo art. 51 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991. Portanto, é medida legal anti-luvas aplicável após a extinção do contrato originário ou dos contratos originários.

Inclusive, a antiga Lei de Luvas (Decreto n° 24.150, de 20.4.1934), tanto quanto a atual, ao proibir a cobrança de luvas e impor o direito de renovação compulsória da locação comercial , visava proteger os locatários que exerciam atividades comerciais ou industriais, os quais, explorando determinado ramo de trabalho, com os riscos próprios, criaram um fundo de comércio , sua freguesia e tinham interesse em valorizar tais bens. Em razão disso, menciona LUIZ PINTO FERREIRA, seria imoral que o locador se beneficiasse exclusivamente desse lucro, dessa valorização para a qual não participou, sem valorizar o ponto comercial , o ponto em que era exercida a atividade comercial ou industrial, valorização empreendida pelo locatário, pelo seu labor, tino mercantil e capacidade de trabalho. (8) Assim, tinha a antiga Lei de Luvas (Decreto n° 24.150, de 20.4.1934) o objetivo de amparar o fundo de comércio do locatáriocomerciante ou industrial .

Nunca é demais lembrar que, segundo ALBERTO COHEN, fundo de comércio é uma universalidade mobiliária constituída principalmente de elementos incorpóreos, acessoriamente de elementos corpóreos servindo ao exercício de uma profissão comercial sem caráter público. (9) Economicamente, a noção de fundo de comércio se confunde com a de empresa , porque compreende todos os fatores da produção ligados entre si por um forte vínculo destinado a produzir lucros. Já para HENRY CAPITANT, fundo de comércio ou estabelecimento comercial é o conjunto de direitos e bens mobiliários pertencentes ao comerciante, que lhe permitem a realização de suas operações comerciais. (10) Todavia, muitos autores fazem nítida distinção entre fundo de comércio e estabelecimento comercial , por exemplo, para ERCOLE VIDARI, o fundo de comércio representa o complexo do ativo e passivo, dos direitos e obrigações pertinentes a um negócio ou estabelecimento mercantil , ao passo que o estabelecimento mercantil representa o lugar onde o comerciante exercita o comércio e administra os seus negócios. (11) No mesmo sentido, UMBERTO PIPIA, opina que o fundo de comércio , transformando-se de abstrata criação da inteligência, em concreta materialidade, manifesta-se em determinados limites de espaço, que constituem o estabelecimento comercial . (12)

Como a lei que regula as locações imobiliárias urbanas visa proteger indistintamente tanto o fundo de comércio como o estabelecimento comercial , entendemos ser desnecessário para os nossos estudos o aprofundamento sobre esta secular divergência doutrinária.

Entre esses bens mobiliários que compõem o fundo de comércio podemos encontrar o aviamento (o resultado destinado à produção e ao lucro), a clientela ou freguesia (conjunto de pessoas acostumadas a procurar o estabelecimento comercial para a aquisição de bens e de serviços), o ponto comercial (o lugar do comércio, em determinado espaço em que está situado o estabelecimento comercial, e para o qual se dirige a clientela), o nome comercial (título de estabelecimento), a insígnia (denominação de fantasia que serve para individualizar o estabelecimento comercial), as patentes de invenção (diploma oficial que assegura o monopólio da exploração do invento), as marcas de indústriae de comércio (sinal colocado nos produtos ou nas mercadorias, fixando-lhe a origem ou procedência), as expressões ou sinais de propaganda (os anúncios, reclames, desenhos ou palavras utilizados pelo comerciante ou industrial, como meio de recomendar as suas atividades, realçando as qualidades dos seus produtos ou serviços), as mercadorias (os produtos destinados ao mercado e que estão preparados para o consumo), as instalações (as acomodações montadas no estabelecimento, para apresentação da mercadoria e conforto da clientela), as máquinas e utensílios (aparelhos destinados à produção de coisas e serviços), etc. Portanto, a antiga Lei de Luvas visava proteger a própria clientela , a freguesia , os direitos de arrendamento , o nome comercial , a normal circulação das mercadorias para atender as necessidades do consumidor , etc. (13)

Como vimos, o ponto comercial é o local em que o comerciante ou empresário situa seu estabelecimento , bem como é um dos elementos que integram o fundo de comércio . Segundo RUBENS REQUIÃO, o ponto comercial surge ou da localização da propriedade imóvel do empresário , acrescendo-lhe o valor, ou do contrato de locação ao imóvel pertencente a terceiro. Em outras palavras, situando-se o estabelecimento em imóvel de propriedade do comerciante, o ponto , que não se confunde com a propriedade a ela se integra, acrescentando-lhe um valor. Contudo, se o imóvel é de terceiro , tendo sido locado ao empresário , o valor do ponto se consubstancia no próprio contrato de locação . Nesse caso, o ponto comercial se destaca nitidamente da propriedade, pois pertence ao comerciante locatário, e constitui um bem incorpóreo do estabelecimento. O direito que protege o ponto comercial é justamente o da renovação do contrato de locação comercial . Na realidade, o contrato de locação renovável compulsoriamente não é um elemento do fundo de comércio mas sim fonte de um direito que é a tutela do ponto comercial , esta sim, integrante do fundo de comércio, como bem corpóreo que é. O contrato de locação é elemento da empresa . O ponto comercial é, pois, tão importante para o estabelecimento comercial que o Direito brasileiro, através das leis especais locatícias, o protege. (14)

Lembramos que o Poder Executivo resolveu baixar o Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, em virtude dos seguintes motivos:

não só as legislações mais adiantadas como a própria legislação nacional, ao lado da desapropriação por necessidade e utilidade pública limitadora do direito de propriedade, tinham admitido restrições à maneira de usar esse direito em benefício de interesses ou conveniências gerais;

a necessidade de regular as relações entre proprietários e inquilinos, por princípios uniformes de eqüidade, se fazia sentir universalmente, impondo como impôs aos povos da mais elevada educação jurídica a instituição de leis especializadas;

se de um modo geral essa necessidade se impôs, mais ainda se tornou impreterível, tendo em vista os estabelecimentos destinados ao comércio e à indústria, por isso que o valor incorpóreo do “fundo do comércio” se integra em parte no valor do imóvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio benefícios ao proprietário;

assim, não seria justo atribuir exclusivamente ao proprietário tal quota de enriquecimento em detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que criou o valor; em tal situação valeria por um locupletamento condenado pelo Direito moderno;

as leis regulando as condições processos de prorrogação dos contratos de arrendamento de imóveis destinados a fins comerciais e industriais têm sido reconhecidas como imprescindíveis por outros países que já os adotaram e estão sendo reclamadas pelas necessidades brasileiras; etc. (15)

Assegurando, em dadas condições, a renovação do prazo do contrato de locação de imóvel para fins comerciais, a lei visou garantir e proteger, pois, ao empresário comerciante o desfrute e o direito ao ponto comercial, integrante do fundo de comércio.

Sob a vigência da Lei n° 6.649, de 16.5.1979, ao contrário da locação predial urbana residencial que era regulada basicamente por um único texto legal, a locação não residencial se submetia a um regime legal bastante diversificado. Esta Lei do Inquilinato anterior a atual, efetivamente, também trazia disposições a respeito de locações não residenciais. No entanto, a Lei n° 6.649, de 16.5.1979, não exauria sua regulamentação. Ela compartilhou a regulamentação das locações não residenciais, desde o início de sua vigência, com o Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, e a Lei n° 6.239, de 19.9.1975, sendo os três diplomas incompletos, bem como, durante esse período, não existia nenhum texto de lei específico disciplinando a relação jurídica entre lojista e proprietários de shopping center .

A partir, porém, da vigência da Lei n° 8.245, de 18.10.1991 (atual Lei do Inquilinato), se procurou aglutinar as normas sobre as locações não residenciais em um só diploma legal. Tanto é que o seu art. 90, revogou de forma expressa o Decreto n° 24.150, de 20.04.1934, e a Lei n° 6.239, de 19.9.1975. A nova Lei do Inquilinato, portanto, procura integrar quase toda a matéria a respeito de locação de imóvel urbano, tanto sobre locação residencial como sobre locação não residencial. Assim é que ela trata ao mesmo tempo das locações para fins comerciais, industriais, empresariais, de espaços de shopping centers , de hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público e os demais casos de locação não residencial, tais como escritórios, consultórios, oficinas, depósitos, cursos livres, etc.

Mais especificamente, o art. 51 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, trata da renovação do contrato de locação de imóveis destinados exclusivamente ao comércio (locação comercial). O § 4° do art. 51 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, por sua vez, estende a aplicação das disposições relativas à locação comercial também às locações de imóveis destinados à indústria (locação industrial) e às sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas (locação empresarial). Já o art. 53 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, trata da rescisão do contrato de locação de imóveis ocupados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. O art. 54 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, disciplina a locação ajustada entre o proprietário de shopping center e respectivos lojistas. O art. 55 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, considera locação não residencial aquela ajustada por pessoa jurídica para uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados. E por fim o art. 55 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, trata dos demais casos de locação não residencial, tais como os escritórios e os consultórios dos profissionais liberais (advogados, médicos, engenheiros, contadores, etc.), as oficinas, os depósitos e outros casos destinados a fins exclusivamente não residenciais.

No entanto, nos contratos de locação que se iniciam ou cuja renovação não é compulsória, o locatário acaba se sujeitando as exigências do locador para conseguir assinar o contrato ou poder prosseguir com a locação e permanecer no imóvel locado, até mesmo pagando reservadamente (sem recibo ou qualquer outro documento comprobatório) as luvas , ou seja, terá que pagar determinada quantia, além do aluguel mensal, para ter preferência na locação .

Durante a vigência do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, não havia qualquer exceção à proibição de se cobrar luvas do locatário. No entanto, com a vigência da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, a nosso ver, essa proibição passou a não ser aplicada às locações de espaço em shopping centers , por força do que dispõe o caput do seu art. 54, o qual estabelece que “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta Lei”. Inclusive, por força do §1° do art. 54 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, os únicos valores que o locador- empreendedor não pode cobrar dos lojistas-locatários em shopping center são:

as despesas referidas nas alíneas a , b e d do parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato atual; (16) e

as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

Assim, apesar de considerarmos injustas, são amplamente válidas as cláusulas do contrato de locação de espaço em shopping center que estabelecem pagamento de benefícios especiais ou extraordinários e nomeadamente luvas .

5. COBRANÇA DE LUVAS NA CESSÃO DO PONTO COMERCIAL PARA TERCEIROS

Na hipótese, porém, de o locatário de um prédio comercial cobrar luvas da pessoa a quem transfere o seu contrato de locação, a situação é muito diferente. O pagamento de luvas , no caso, é justo e não encontra qualquer proibição legal, inclusive na atual Lei do Inquilinato. Como diz RUBENS REQUIÃO, partindo do princípio de que o valor incorpóreo do fundo de comércio se integra em parte no valor do imóvel, trazendo destarte pelo trabalho alheio benefícios ao proprietário e que não seria justo atribuir exclusivamente ao proprietário ta1 quota de enriquecimento com o empobrecimento do inquilino que criou o valor, o que importaria em um locupletamento condenado, é que se tutelou o renovamento dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais. (17)

O ponto comercial existe desde que o comerciante-locatário, estabelecido em determinado local, comece a chamar a atenção e atrair a clientela e com isso valorizar o lugar de seu comércio.

Assim, se o legislador, na renovação compulsória, proteger o inquilino em virtude de este ter criado esta valorização do local (ponto comercial), tal benefício deve ser também compensado por ocasião da cessão da locação a outrem, com ou sem transferência do fundo de comércio.

6. CRÍTICAS AO NOSSO ENTENDIMENTO QUANTO À ILEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DE LUVAS

NA LOCAÇÃO COMERCIAL

Em 13.7.2001, publicamos artigo no Jornal do Commércio , Seção “Direito & Justiça”, página B-11, com o título “A ilegalidade da exigência de luvas na locação comercial” sustentando todos os argumentos enfocados até o momento. Todavia, em réplica publicada no Jornal do Commércio de 21.7.2001, Seção “Direito & Justiça”, página B-11, com o título “Legalidade na cobrança de luvas na locação comercial ¯ réplica”, o advogado especializado em Direito Imobiliário GERALDO BEIRE SIMÕES defendeu que a regra contida no art. 29 do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, foi expressamente revogada pela disposição do inciso I do art. 90 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, sendo, segundo ele, certo que aquela mencionada regra não foi inteiramente recepcionada pela nova lei inquilinária, porque esta no seu art. 45 dispõe que “são nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto”.

Pela postura adotada na referida réplica, diante da expressa revogação do art. 29 do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, e à vista do novo ordenamento posto na parte final do art. 45 da Lei n° Lei n° 8.245, de 18.10.1991, o referido advogado foi levado a acreditar que, com clareza, o legislador inquilinário adotou a vedação de cobrança de “luvas” nas renovações das locações pactuadas. Todavia, nas contratações novas, segundo esse entendimento contrário ao nosso, o legislador não impôs qualquer restrição o que significa dizer que é permitido ao locador receber “luvas” para dar o seu imóvel em locação.

Na referida réplica, GERALDO BEIRE SIMÕES acrescenta que o motivo desse posicionamento legal é que sendo a locação nova, inexiste ainda o chamado “ponto” da atividade empresária do locatário, que será por ele criada. Ao contrário, porém, não se justifica a cobrança de “luvas” nas renovações da locação, porque constituiria enriquecimento ilícito por parte do locador valer-se da atividade do locatário exercida no imóvel. Segundo ele, o legislador da lei do inquilinato foi coerente ao permitir a cobrança de luvas nas contratações de novas locações das lojas chamadas “de rua”, uma vez que no art. 54 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, permitiu aos empreendedores de shopping center a cobrança de luvas , que já era anteriormente praticada e mascarada com o pomposo título de res esperata , já que, pelo texto da lei, “nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center , prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentos previstas nesta lei”.

Em vista disso, argumenta GERALDO BEIRE SIMÕES que, se o portentoso locador proprietário de espaços em shopping center , pode cobrar luvas debaixo do carimbo de res esperata , porque o pequeno proprietário de lojas de “ruas” não pode fazê-lo? Na sua opinião, a nova lei varreu a hipocrisia: o locador poderá cobrar luvas , quando da contratação nova, pagando imposto sobre a renda e justificando o seu acréscimo patrimonial; e o locatário registrará na contabilidade de sua empresa o valor pago de luvas como despesa de instalação do seu negócio, diminuindo, assim, o pagamento do Imposto de Renda incidente sobre lucro.

Inclusive, informa GERALDO BEIRE SIMÕES que a “jurisprudência” viu com nitidez a diferença entre o antigo e o novo sistema, tanto que o “CED – Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo”, através do “Enunciado n° 9” pontificou que “a Lei n° 8.245/91 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação”.

7. TRÉPLICA CONTRA O ENTENDIMENTO A FAVOR DA LEGALIDADE DA EXIGÊNCIA DE LUVAS

NA LOCAÇÃO COMERCIAL

Apesar do respeito que temos pelo advogado Geraldo Beire Simões e pelos importantes argumentos que apresentou no seu artigo “Legalidade na cobrança de luvas na locação comercial – réplica”, publicado na Seção “Direito e Justiça”, do Jornal doCommércio de 21.7.2001, p. B-10, em oposição ao nosso artigo publicado em 13.7.2001, fomos forçados a confirmar nosso entendimento, através de novo artigo publicado, posteriormente, na Seção “Direito e Justiça”, do Jornal doCommércio de 31.7.2001, p. B-10, com o título “A ilegalidade da exigência de luvas na locação comercial ¯ tréplica”, no sentido de que existe, efetivamente, proibição legal da exigência do pagamento de luvas para assinatura do contrato de locação comercial que inicia vigência (locação nova), seja ela primeira locação ou renovação.

A nosso ver, o art. 45 da Lei n° 8.245, de 18.10.1991, de fato, proíbe que se imponha obrigações pecuniárias para a “prorrogação” prevista no art. 47 e para a “renovação” do art. 51. Todavia, não se deve confundir “prorrogação” com “renovação”. A “prorrogação” constitui ampliação do prazo de vigência de um contrato que já vigora há algum tempo e, em momento algum, se extinguiu; tanto é que não há que se falar em assinatura de um novo instrumento de contrato para se proceder a “prorrogação” de um contrato de locação. Por outro lado, na “renovação” ocorre o contrário: há extinção efetiva do contrato anterior (fim da vigência do contrato velho, ajustado através de instrumento antigo) e constituição de um novo contrato (início de vigência de contrato novo, ajustado através de instrumento novo e distinto do anterior), que pode ou não conter as mesmas cláusulas e condições inseridas no contrato que se finda. Inclusive, para haver “renovação” é necessária a assinatura de um novo instrumento de contrato. Assim, no que se refere a instrumento e vigência contratual, a “renovação” da locação é um contrato tão novo quanto à primeira locação de um imóvel comercial. Daí conclui-se que “primeiro contrato de locação” e “renovação”, face à exigência de ajuste em novo instrumento de contrato e de vigência a ser iniciada, ambas as hipóteses encontram-se classificadas dentro do mesmo gênero: “locação nova” ou “locação com início de vigência” (não confundir com o que popularmente se costuma chamar de “primeira locação”). Salvo melhor juízo, quem renova um contrato está, na realidade, ajustando, tecnicamente, uma “nova locação”; se desejasse preservar a locação velha, deveria optar pela assinatura de um “termo aditivo de prorrogação da vigência da locação”, quando a prorrogação não for compulsória por força de lei.

De maneira que, com a devida vênia aos ilustres “especialistas”, quando o legislador inquilinário proibiu a imposição de obrigações pecuniárias à prorrogação e à renovação, a bem da verdade, estendeu tal proibição a todos os casos de início ou ampliação da vigência dos contratos de locação comercial, incluindo aqueles denominados “primeira locação”, já que constitui princípio geral de direito ser incabível a utilização de medidas diferentes para situações idênticas (do mesmo gênero).

Se não bastasse isso, o art. 43 proíbe o locador de exigir por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e “encargos permitidos”. Os “encargos permitidos” são aqueles expressamente previstos na lei inquilinária como devidos pelo locatário ou facultada a sua cobrança pelo locador, em vista do caráter público da norma (publicização do ajuste inquilinário), fundado no interesse social e na proteção legal reservada ao inquilino que depende do imóvel locado para exercer atividade empresarial produtiva (comércio e/ou indústria). A lei inquilinária, em momento algum, permitiu expressamente a cobrança de luvas; sequer a enumerou entre as hipóteses de “encargos permitidos” (tal como fez nos incisos XI e XII do art. 23: obrigação do locatário pagar prêmio de seguro fiança e despesas ordinárias de condomínio); ou, pelo menos, facultou ao locador ajustar a sua cobrança (tal como fez no inciso VIII do art. 22, em relação aos impostos e taxas). Portanto, a nosso ver, mais este obstáculo se apresenta para a consagração da tese de “legalidade na cobrança de luvas na locação comercial”.

Quanto ao posicionamento adotado pelo citado “CED – Centro de Estudos do Segundo Tribunal de Alçada Cível de São Paulo”, no sentido de que “a lei 8.245/91 não proíbe a cobrança de luvas no contrato inicial da locação”, o respeitamos tão-somente como simples opinião de seus membros, mas não como jurisprudência formada, haja vista a Constituição Federal ou a legislação ordinária em vigor não ter atribuído poderes jurisdicionais a tal “Centro de Estudos”.

8. CONCLUSÃO

Diante de todos os argumentos (contra e a favor da ilegalidade da cobrança de luvas) aqui expostos, concluímos que, realmente, existe proibição legal direta e inevitável de se exigir o pagamento de luvas para a assinatura do primeiro contrato de locação e para a sua renovação . Todavia, essa proibição não pode ser aplicada às locações de espaço em shopping centers , por força do seu art. 54 da Lei nº 8.245, de 18.10.1991. Ademais, na hipótese de o locatário de um prédio comercial cobrar luvas da pessoa a quem transfere o seu contrato de locação, o pagamento de luvas, no caso, a nosso ver, parece ser justo e certamente não encontra qualquer proibição legal, inclusive na atual Lei do Inquilinato.

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______________ . “A ilegalidade da exigência de luvas na locação comercial”. In: Jornal do Commércio , 13 jul. 2001, Seção “Direito & Justiça”, p. B-11.

______________ . “A ilegalidade da exigência de luvas na locação comercial ¯ tréplica”. In: Jornal doCommércio , 31 jul. 2001, Seção “Direito e Justiça”, p. B-10.

SIMÕES, Geraldo Beire. “Legalidade na cobrança de luvas na locação comercial ¯ réplica”. In: Jornal do Commércio , 21 jul. 2001, Seção “Direito & Justiça”, p. B-11.

VIDARI, Ercole. Corso di Diritto Commerciale , 5ª ed., Milano: Dott. A. Giuffrè Ed., 1900.

Notas:

1. Cf. Nova Lei das Locações Comentada , 2ª ed., Rio de Janeiro, Editora Lúmen Júris, 1993, p. 64.

2. SILVA, Américo Luís Martins da. As Locações Imobiliárias , Rio de Janeiro, Lúmen Júris, 1997, pp. 234-235.

3. Cf. “A Lei de Luvas em face da Nova Lei do Inquilinato”. In: Jornal Advogado , Distrito Federal, nov., dez. e jan. - 1979/80, p. 4.

4. Cf. Vocabulário Prático de Tecnologia Jurídica e de Brocardos Latinos , Rio de Janeiro, APM Editora,1987, verbete “Luvas”.

5. Cf. Curso de Direito Comercial , vol. 1°, 14ª ed., São Paulo, Editora Saraiva, 1984, pp. 204-205.

6. Cf. Américo Luís Martins da Silva, op. cit. , p. 235.

7. Cf. Américo Luís Martins da Silva, op. cit. , pp. 235-236.

8. Cf. A Legislação do Inquilinato e do Arrendamento Rural Comentada, Rio de Janeiro, Editora Rio, 1978, p.190.

9. Apud Oswaldo Opitz, Lei de Luvas , Rio de Janeiro, Editor Borsói, 1965, p. 290.

Apud Luiz Pinto Ferreira, op. cit ., p. 190.

10. Cf. Corso di Diritto Commerciale , 5ª ed., Milano, Dott. A. Giuffrè Ed., 1900, p. 134.

11. Apud Amador Paes de Almeida, Locação Comercial , 2ª ed, São Paulo, Edição Saraiva, 1980, p. 6.

12. Cf. Américo Luís Martins da Silva, op. cit. , pp. 250-251.

13. Cf. op. cit. ,1° vol., pp. 203-204.

14. Cf. op. cit. ,1° vol., pp. 203-204.

15. Cf. “Exposição de motivos” do Decreto n° 24.150, de 20.4.1934, elaborado por Francisco Antunes Maciel.

16. “Art. 22. O locador é obrigado a: I- entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II- garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III- manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV- responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V- fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII- pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII- pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX- exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X- pagar as despesas extraordinárias de condomínio.Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a ) obras de reformas ou acréscimos que interessam à estrutura integral do imóvel; b ) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c ) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d ) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; e ) instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f ) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g ) constituição de fundo de reserva”.

17. Cf. op. cit ., 1° vol, p. 205.

Texto confeccionado por
(1)Américo Luís Martins da Silva

Atuações e qualificações
(1)Procurador Federal. Professor de Direito Econômico, de Direito Empresarial, Direito Imobiliário, Direito Civil e Planejamento Tributário da Escola de Pós-Graduação em Economia - EPGE da Fundação Getúlio Vargas - FGV. Professor de Direito Societário da Escola Brasileira de Administração Pública - EBAP da Fundação Getúlio Vargas - FGV. Professor de Direito Societário da Escola da Magistratura do Rio de Janeiro - EMERJ. Professor de Direito Tributário do Curso de Pós-Graduação em Direito Tributário da Universidade Cândido Mendes - UCAM. Professor de Direito Empresarial do Curso de Graduação em Direito da Universidade Estácio de Sá (Campus Tom Jobim/Barra da Tijuca/Rio de Janeiro). Especialista em Direito Empresarial, pelo Centro de Ensino Unificado de Brasília - CEUB. Pós-graduado em Direito Civil pela Escola Superior da Magistratura do Distrito Federal. Mestre em Direito Empresarial, pela Universidade Gama Filho - UGF do Rio de Janeiro. Doutorando, também pela Universidade Gama Filho - UGF, na área do Direito (Justiça e Sociedade).

Bibliografia:

SILVA, Américo Luís Martins da. A Cobrança de Luvas na Locação Comercial. Universo Jurídico, Juiz de Fora, ano XI, 11 de abr. de 2007.
Disponivel em: < http://uj.novaprolink.com.br/doutrina/3690/A_COBRANCA_DE_LUVAS_NA_LOCACAO_COMERCIAL >. Acesso em: 25 de abr. de 2014.

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