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ISSN 2177-028X
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Locação Residencial - Generalidades

O contrato de locação é regido em nosso País pela Lei 8.245/91, também conhecida como Lei do Inquilinato.

Podemos conceituá-lo como o modo pelo qual uma pessoa, denominada locador, cede à outra, inquilino ou locatário, por tempo determinado, ou não, mediante pagamento de determinado valor (aluguel), o uso e o gozo de determinado imóvel.

A lei pátria não impõe forma determinada para sua celebração. É livre a convenção do aluguel, como também a estipulação da forma do reajuste. Contudo, caso não haja disposição neste sentido, e após três anos de vigência do contrato, poderão as partes requerer revisão judicial do aluguel.

Frise-se, aqui, que emerge da locação uma reciprocidade de obrigações, sendo lícito às partes elaborarem e discutirem as cláusulas que regerão a futura relação jurídica. Não há, portanto, que se falar em "imposição de cláusulas" , "contrato de adesão", etc..

No entanto, é necessário esclarecer que a liberdade das partes para discutirem as cláusulas do contrato de locação não é absoluta, já que devem ser respeitados os limites previstos pela Lei do Inquilinato, além daqueles previstos por todo o ordenamento jurídico.

Especificamente no que se refere às garantias que podem ser exigidas pelo locador, é oportuno dizer que a Lei 8.245 permite a inserção no contrato de algumas disposições que resguardam os interesses de quem loca. Todavia, a lei veda, expressamente, que mais de uma das modalidades seja exigida num mesmo contrato, sob pena de nulidade.

As referidas disposições são as chamadas garantias locatícias, a saber: FIANÇA que deve ser prestada por pessoa idônea que se responsabilizará, também , como principal pagadora, pelo fiel cumprimento do ajuste; CAUÇÃO que deverá ser exigida no momento da assinatura do ajuste, através de dep ó sito de, no máximo, três meses de aluguel, ou mediante bens móveis que deve ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos, e mesmo de bens imóveis, que deve ser averbada à margem da matrícula; SEGURO FIANÇA que poderá ser exigido do locatário, que deve, assim, contratar um seguro total sobre o imóvel em favor do locador, a fim de garantir o valor do pagamento dos aluguéis.

Há, ainda, a possibilidade de se pactuar multa a ser paga pelo inquilino no caso de devolução do imóvel antes do prazo fixado no contrato, bem como multa diária, a título de aluguel, para o caso de não ocorrer a desocupação do imóvel no prazo ajustado.

Além disso, é importante distinguir entre a locação residencial com prazo determinado e a locação residencial com prazo indeterminado, que, diferenciam-se, principalmente, quanto a forma pela qual o locador pode reaver o imóvel.

Na locação por prazo determinado, o locador não poderá, durante a vigência do contrato, reaver o imóvel locado. No entanto, findo o pacto, o locador pode retomar o imóvel sem a necessidade de prévia notificação. Caso não o faça, a locação transforma-se em por prazo indeterminado, sujeita, pois, às peculiaridades deste tipo de ajuste.

Ademais, faz-se oportuno tratar, como espécie de locação residencial por prazo determinado, da locação por temporada, que se configura quando o imóvel for alugado por prazo não superior a três meses, para servir de residência temporária ao locatário, para férias, descanso, estudos, tratamento de saúde, ou mesmo para realização de obras no imóvel em que reside.

Neste tipo de locação, o locador pode cobrar antecipadamente o aluguel e encargos locatícios. Vale ressaltar que se o locador, findo o contrato, não retomar o imóvel, a locação também transformar-se-á em por prazo indeterminado .

A locação por prazo indeterminado, por sua vez, subdivide-se em: resultante de prorrogação do contrato escrito fixado por prazo igual ou superior a trinta meses ; decorrente de prorrogação do contrato escrito ou verbal fixado por prazo inferior a trinta meses . Na primeira o imóvel pode ser retomado, mediante notificação, concedendo-se prazo de 30 dias para desocupação do mesmo. Já na segunda, o locador somente pode reaver o imóvel nas seguintes hipóteses: pela extinção do contrato de trabalho do locatário, caso esteja vinculado à ocupação; para uso próprio, de cônjuge ou companheiro, de ascendente ou descendente; para demolição e edificação; se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Convém, ainda, destacar que, independente do tipo de locação, o imóvel pode ser reavido pelo locador se ocorrer distrato; infração legal ou contratual; falta de pagamento de aluguéis e encargos; exigência de obras urgentes determinadas pelo Poder Público.

Por fim, é necessário salientar que caso o locatário não devolva o imóvel, pode o locador intentar a ação de despejo, objetivando reaver o bem, fundamentando o seu pedido em qualquer das hipótese supra referidas, podendo, ainda, na mesma ação, pleitear o pagamento de alugueis atrasados.

Texto confeccionado por
(1)Carlos Eduardo Cardoso Duarte

Atuações e qualificações
(1)Advogado integrante do escritório Mário Pinto Advogados & Associados e responsável pela coluna "Consulte seus Direitos" do jornal Vilas Magazine.

Bibliografia:

DUARTE, Carlos Eduardo Cardoso. Locação Residencial - Generalidades. Universo Jurídico, Juiz de Fora, ano XI, 14 de fev. de 2003.
Disponivel em: < http://uj.novaprolink.com.br/doutrina/1282/locacao_residencial__generalidades >. Acesso em: 19 de abr. de 2014.

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